Da, i to vrlo lako. Crna Gora stranim državljanima dozvoljava sticanje nekretnina gotovo bez ograničenja, a u pogledu prava svojine strani kupci su u najvećoj mjeri izjednačeni sa domaćim licima. Nije potreban reciprocitet, nema kvota niti prethodnih odobrenja za stanove i stambene objekte.

Pregled po vrsti nekretnine:

• Stanovi, apartmani, poslovni prostor i kuće — kupuju se potpuno slobodno, na ime samog kupca (fizičkog lica).
• Građevinsko zemljište (zemljište predviđeno za gradnju) — stranac ga takođe može kupiti direktno na svoje ime.
• Zemljište koje nije predviđeno za gradnju (npr. poljoprivredno zemljište, šume i šumsko zemljište, te pojedine zaštićene i pogranične zone) — fizičko lice stranac po pravilu ne može steći direktno. Rješenje je jednostavno: takvo zemljište se kupuje preko firme registrovane u Crnoj Gori, koja može biti i u 100% stranom vlasništvu i u tom pogledu ima isti tretman kao domaće pravno lice.

U praksi to znači da strani kupac može da realizuje praktično svaku investiciju — od stana uz more do zemljišta za razvojni projekat — uz pravilno odabranu strukturu kupovine.

Da — cijeli postupak može se završiti potpuno na daljinu. Ovo je jedna od velikih praktičnih prednosti crnogorskog tržišta.

Kako to funkcioniše:

• Nekretninu možemo da vam prikažemo i provjerimo online (video-obilazak, dokumentacija, izvod iz katastra, status objekta).
• Vi date ovjereno punomoćje licu od povjerenja — najčešće advokatu ili drugoj osobi kojoj vjerujete — koje vas zastupa u svim koracima: potpisivanje predugovora, ovjera ugovora kod notara, plaćanje poreza i upis u katastar.
• Sredstva se uplaćuju bankarskim putem.

Na ovaj način mnogi strani kupci postanu vlasnici nekretnine u Crnoj Gori a da fizički ne dođu u zemlju do trenutka kada to sami požele.

Da. Vlasništvo nad nekretninom je priznat osnov za podnošenje zahtjeva za dozvolu za privremeni boravak, koja se izdaje na godinu dana i može se produžavati.

Šta je novo u 2026: od 17. januara 2026. godine, izmjene Zakona o strancima propisuju da nekretnina mora imati procijenjenu (poresku) vrijednost od najmanje 150.000 eura da bi bila osnov za boravak (za državljane van EU). Ranije nije postojao minimalni prag vrijednosti. Državljani EU su izuzeti od ovog uslova i za njih važi liberalniji režim.

Dodatni uslovi:

• objekat mora biti stambeni (ili dijelom stambeni), u cijelosti izgrađen i useljiv — nekretnina u izgradnji ne daje pravo na boravak dok se ne završi;
• nekretnina mora biti bez tereta (hipoteka, sporova, neizmirenih poreza i komunalija, zabrana);
• prilaže se i dokaz o dovoljnim sredstvima za izdržavanje i o zdravstvenom pokriću.

Okvirni postupak: upis vlasništva u katastar → lično podnošenje zahtjeva u područnoj jedinici MUP-a (uz biometriju — fotografija i otisci) → obrada do oko 40 dana → preuzimanje boravišne kartice.

Dvije bitne napomene:

• Od 2026. boravak se može produžiti samo po istom pravnom osnovu po kojem je prvobitno odobren.
• Za one koji su boravak po osnovu nekretnine stekli prije 17. januara 2026. predviđen je prelazni period (produženje pod ranijim uslovima u ograničenom trajanju).

Kupovina nekretnine ne daje državljanstvo automatski, niti postoji program „pasoš za investiciju“ — raniji program sticanja državljanstva kroz ulaganje je zatvoren i više ne postoji.

Postoji, međutim, dugoročni put: nekretnina vam omogućava boravak, a kroz godine zakonitog života u Crnoj Gori otvara se mogućnost državljanstva. Redoslijed je sljedeći:

1. Privremeni boravak (npr. po osnovu nekretnine) — obnavlja se godišnje;
2. nakon dovoljno godina prelazi se na stalni boravak (stalno nastanjenje);
3. prijem u državljanstvo moguć je nakon, po pravilu, oko 10 godina neprekidnog zakonitog boravka, uz ispunjenje ostalih uslova (obezbijeđen smještaj, stalan izvor prihoda, neosuđivanost i sl.).

Dvije važne stvari koje treba znati unaprijed:

• Crna Gora po pravilu ne dozvoljava dvojno državljanstvo, pa prijem u crnogorsko državljanstvo najčešće podrazumijeva odricanje od dosadašnjeg (uz izuzetke predviđene međunarodnim ugovorima).
• Postoje i kraći putevi u posebnim slučajevima (npr. brak sa crnogorskim državljaninom, porijeklo, poseban interes države).

Ukratko: nekretnina je odlična osnova za dugoročno zasnivanje života u Crnoj Gori, a državljanstvo je realan, ali višegodišnji cilj.

Crnu Goru bez vize može posjetiti oko 90 i više država i teritorija. Standardni period je do 90 dana u periodu od 180 dana, ali se zbog usklađivanja sa EU za pojedine kategorije primjenjuje kraći rok od 30 dana. Okvirno stanje u 2026:

Bez vize do 90 dana (uz važeći pasoš), između ostalih: sve države EU i šengenske zone, SAD, Kanada, Ujedinjeno Kraljevstvo, Australija, Novi Zeland, Japan, Južna Koreja, Singapur, Izrael, te susjedi sa Zapadnog Balkana (Srbija, BiH, Sjeverna Makedonija, Albanija).

Ulazak samo sa ličnom kartom (do 30 dana) — za građane npr. Srbije, Sjeverne Makedonije, Norveške, Švajcarske, Islanda, Lihtenštajna, Monaka, San Marina i sl. (građani EU: sa ličnom kartom do 30 dana, sa pasošem do 90 dana).

Bez vize, ali ograničeno na 30 dana — kategorije za koje je rok skraćen u sklopu usklađivanja sa EU, među kojima su građani Turske, Rusije, Bjelorusije i pojedinih zemalja Zaljeva (Saudijska Arabija, Katar, Bahrein).

„Olakšica“ za nosioce stranih viza/boravaka (do 30 dana) — ko ima važeću šengensku vizu ili vizu/boravak SAD, UK, Kanade, Australije, Japana, Novog Zelanda ili Irske, može ući u Crnu Goru bez crnogorske vize do 30 dana. To je praktičan put za građane mnogih zemalja kojima je inače potrebna viza (npr. Indija, Kina i druge).

Važan trend: Crna Gora usklađuje vizni režim sa EU do kraja trećeg kvartala 2026. (do kraja septembra). U tom procesu su pojedini bezvizni režimi već ukinuti, a najavljeno je i uvođenje viza za državljane Rusije do kraja septembra 2026. Pošto se liste mijenjaju, prije putovanja provjerite aktuelni status na sajtu Ministarstva vanjskih poslova Crne Gore.

Porez na promet nepokretnosti (plaća kupac, kod kupovine na sekundarnom tržištu — „polovne“ nekretnine) je progresivan:

• do 150.000 € — 3%
• od 150.001 € do 500.000 € — 4.500 € + 5% na iznos preko 150.000 €
• preko 500.000 € — 22.000 € + 6% na iznos preko 500.000 €

Poreska uprava utvrđuje tržišnu vrijednost i može je korigovati naviše ako procijeni da je ugovorena cijena potcijenjena; obaveza se prijavljuje u roku od 15 dana.

Novogradnja (kupovina direktno od investitora) — kod novih stanova je PDV (21%) već uračunat u cijenu koju daje investitor, pa kupac ne plaća nikakav dodatni porez na promet. Cijena iz cjenovnika je, dakle, konačna u poreskom smislu.

Godišnji porez na nepokretnosti — proporcionalan, okvirno 0,25%–1,00% tržišne vrijednosti, a tačnu stopu određuje opština (zavisno od vrste, lokacije, starosti i namjene). Po pravilu je viši na obali i za nekretnine koje nijesu primarno stanovanje.

Ostali troškovi: notarska ovjera, upis u katastar, advokat, prevod dokumentacije i administrativne takse.

1. Izbor nekretnine i istovremena provjera — uz odabir objekta odmah se provjerava i njegova dokumentacija: ima li tereta, ograničenja ili nejasnoća u katastru i da li su sve dozvole u redu.
2. Kapara i predugovor — fiksiraju se cijena, rokovi i uslovi; kapara potvrđuje ozbiljnost namjere (ako kupac odustane, prodavac je po pravilu zadržava).
3. Zakazivanje potpisivanja kod notara i provjera predugovora od strane notara.
4. Ovjera ugovora o kupoprodaji kod notara — transakcija postaje pravno obavezujuća.
5. Prenos na novog vlasnika — notar predmet prosljeđuje nadležnim organima (katastru) radi promjene vlasnika. Sami rok zavisi od opštine, ali već praktično istog dana u listu nepokretnosti upisuje se zabilježba da je u toku postupak promjene vlasnika za tu konkretnu nekretninu. Time je nekretnina zaštićena — njome se u međuvremenu ne može dalje raspolagati — a kupac već raspolaže dokumentacijom kojom dokazuje svoj status.
6. Upis novog vlasnika u list nepokretnosti — to je konačan i jedini validan dokaz o vlasništvu. Po upisu, ako objekat prelazi prag od 150.000 € i ispunjava uslove, može se podnijeti zahtjev za boravak.
7. Prijava godišnjeg poreza nadležnoj opštini.

Tržište je posljednjih godina znatno uređenije. Crna Gora je sprovela sveobuhvatan proces legalizacije i sređivanja katastra, pa se rizici koji su nekada postojali sada uglavnom otklanjaju u startu:

• Nelegalni objekti se više ne mogu prometovati. Prema važećim propisima (Zakon o legalizaciji bespravnih objekata), uvedena je zabrana prodaje, poklanjanja i opterećenja objekata izgrađenih bez odgovarajuće dozvole — bez obzira na datum gradnje. Drugim riječima, objekat bez uredne dokumentacije danas jednostavno ne može biti predmet kupoprodaje kod notara.
• Katastar se ažurira, uz rokove za upis i legalizaciju objekata, čime se tržište postepeno u potpunosti dovodi u zakonske okvire.

Za kupca je ovo dobra vijest: kupujete na tržištu koje je sve transparentnije. Ipak, pravila provjere ostaju ista i obavezna:

• uvijek tražite svjež izvod iz lista nepokretnosti i provjerite terete i zabilježbe (dio „G“);
• provjerite upotrebnu dozvolu i status legalizacije objekta;
• ako kupujete radi boravka, prije predugovora pribavite opštinsku procjenu vrijednosti da budete sigurni da objekat prelazi prag od 150.000 €.

Sve ove provjere za vas obavljamo u saradnji sa advokatima, tako da do potpisa dolazite tek kada je nekretnina „čista“.