Да, и очень легко. Черногория разрешает иностранным гражданам приобретать недвижимость практически без ограничений, а по правам собственности иностранные покупатели в основном приравнены к местным. Не требуется ни взаимность, ни квоты, ни предварительные разрешения для квартир и жилых объектов.

По типам недвижимости:

• Квартиры, апартаменты, коммерческие помещения и дома — покупаются абсолютно свободно, на имя самого покупателя (физического лица).
• Строительная земля (участки, предназначенные под застройку) — иностранец также может купить её напрямую на своё имя.
• Земля, не предназначенная под застройку (например, сельскохозяйственная земля, леса и лесные участки, а также отдельные охранные и приграничные зоны) — физлицо-иностранец, как правило, не может приобрести напрямую. Решение простое: такая земля покупается через компанию, зарегистрированную в Черногории, которая может быть и на 100% в иностранной собственности и в этом отношении имеет тот же статус, что и местное юрлицо.

На практике это значит, что иностранный покупатель может реализовать практически любую инвестицию — от квартиры у моря до земли под проект застройки — при правильно выбранной структуре сделки.

Да — весь процесс можно завершить удалённо. Это одно из крупных практических преимуществ черногорского рынка.

Как это работает:

• Мы можем показать и проверить недвижимость онлайн (видеообзор, документы, выписка из кадастра, статус объекта).
• Вы оформляете заверенную доверенность на доверенное лицо — чаще всего на юриста или другого человека, которому доверяете, — который представляет вас на всех этапах: подписание преддоговора, заверение договора у нотариуса, оплата налогов и регистрация права в кадастре.
• Средства переводятся банковским путём.

Так многие иностранные покупатели становятся собственниками недвижимости в Черногории, физически не приезжая в страну до того момента, когда сами этого захотят.

Да. Право собственности на недвижимость — признанное основание для подачи заявления на разрешение на временное проживание (ВНЖ), которое выдаётся на год и продлевается.

Что нового в 2026 году: с 17 января 2026 года поправки к Закону об иностранцах требуют, чтобы у недвижимости была оценочная (налоговая) стоимость не менее 150 000 евро, чтобы она служила основанием для ВНЖ (для граждан вне ЕС). Раньше минимального порога стоимости не было. Граждане ЕС освобождены от этого условия, для них действует более либеральный режим.

Дополнительные условия:

• объект должен быть жилым (или частично жилым), полностью построенным и пригодным для проживания — недвижимость в стадии строительства не даёт права на ВНЖ до завершения;
• недвижимость должна быть без обременений (ипотека, споры, долги по налогам и коммунальным платежам, запреты);
• также предоставляется подтверждение достаточных средств для проживания и наличия медицинского покрытия.

Ориентировочный порядок: регистрация права в кадастре → личная подача заявления в территориальном подразделении МВД (с биометрией — фото и отпечатки) → рассмотрение до примерно 40 дней → получение карты ВНЖ.

Два важных момента:

• С 2026 года ВНЖ можно продлить только по тому же правовому основанию, по которому он был первоначально выдан.
• Для тех, кто получил ВНЖ по недвижимости до 17 января 2026 года, предусмотрен переходный период (продление на прежних условиях в течение ограниченного срока).

Покупка недвижимости не даёт гражданство автоматически, и программы «паспорт за инвестиции» больше нет — прежняя схема получения гражданства через инвестиции закрыта и не действует.

Однако существует долгосрочный путь: недвижимость даёт вам ВНЖ, а за годы законного проживания в Черногории открывается дорога к гражданству. Последовательность такая:

1. Временное проживание (ВНЖ) (например, на основании недвижимости) — продлевается ежегодно;
2. через достаточное число лет осуществляется переход на постоянное проживание (ПМЖ);
3. приём в гражданство возможен, как правило, примерно после 10 лет непрерывного законного проживания, при соблюдении прочих условий (обеспеченное жильё, стабильный источник дохода, отсутствие соответствующей судимости и т. д.).

Две важные вещи, которые стоит знать заранее:

• Черногория по общему правилу не допускает двойного гражданства, поэтому приём в гражданство обычно означает отказ от нынешнего (с исключениями, предусмотренными международными договорами).
• Существуют и более короткие пути в особых случаях (например, брак с гражданином Черногории, происхождение или особый государственный интерес).

Коротко: недвижимость — отличная основа для долгосрочного обустройства жизни в Черногории, а гражданство — реальная, но многолетняя цель.

Граждане более чем 90 стран и территорий могут посещать Черногорию без визы. Стандартный срок — до 90 дней в течение 180 дней, но для отдельных категорий действует сокращённый лимит в 30 дней в рамках сближения с ЕС. Ориентировочная картина на 2026 год:

Без визы до 90 дней (по действительному паспорту), среди прочих: все страны ЕС и Шенгенской зоны, США, Канада, Великобритания, Австралия, Новая Зеландия, Япония, Южная Корея, Сингапур, Израиль, а также соседи по Западным Балканам (Сербия, Босния и Герцеговина, Северная Македония, Албания).

Въезд только по удостоверению личности (до 30 дней) — для граждан, например, Сербии, Северной Македонии, Норвегии, Швейцарии, Исландии, Лихтенштейна, Монако, Сан-Марино и т. п. (граждане ЕС: по удостоверению личности до 30 дней, по паспорту до 90 дней).

Без визы, но с ограничением до 30 дней — категории, чей срок пребывания сокращён в рамках сближения с ЕС, в том числе граждане Турции, России, Беларуси и отдельных стран Залива (Саудовская Аравия, Катар, Бахрейн).

«Облегчение» для держателей определённых виз/ВНЖ (до 30 дней) — тот, у кого есть действующая шенгенская виза либо виза/ВНЖ США, Великобритании, Канады, Австралии, Японии, Новой Зеландии или Ирландии, может въехать в Черногорию без черногорской визы на срок до 30 дней. Это практичный путь для граждан многих стран, которым иначе нужна виза (например, Индия, Китай и др.).

Важный тренд: Черногория приводит визовый режим в соответствие с ЕС к концу третьего квартала 2026 года (к концу сентября). В рамках этого отдельные безвизовые режимы уже отменены, а также объявлено о введении виз для граждан России к концу сентября 2026 года. Поскольку списки меняются, перед поездкой проверяйте актуальный статус на сайте Министерства иностранных дел Черногории.

Налог на переход права на недвижимость (платит покупатель, на вторичном рынке) — прогрессивный:

• до 150 000 € — 3%
• от 150 001 € до 500 000 € — 4 500 € + 5% на сумму свыше 150 000 €
• свыше 500 000 € — 22 000 € + 6% на сумму свыше 500 000 €

Налоговая служба определяет рыночную стоимость и может пересмотреть её в сторону повышения, если сочтёт договорную цену заниженной; обязанность декларируется в течение 15 дней.

Новостройка (покупка напрямую у застройщика) — для новых квартир НДС (21%) уже включён в цену, которую указывает застройщик, поэтому покупатель не платит никакого дополнительного налога на переход. Цена застройщика, таким образом, является окончательной в налоговом смысле.

Ежегодный налог на недвижимость — пропорциональный, ориентировочно 0,25%–1,00% рыночной стоимости, точную ставку устанавливает община (в зависимости от типа, локации, возраста и назначения). Как правило, он выше на побережье и для объектов, не являющихся основным жильём.

Прочие расходы: нотариальное заверение, регистрация в кадастре, юрист, перевод документов и административные сборы.

1. Выбор недвижимости и одновременная проверка — вместе с подбором объекта сразу проверяется и его документация: есть ли обременения, ограничения или неясности в кадастре и в порядке ли все разрешения.
2. Задаток (kapara) и преддоговор — фиксируются цена, сроки и условия; задаток подтверждает серьёзность намерений (если покупатель отказывается, продавец, как правило, его удерживает).
3. Назначение подписания у нотариуса и проверка преддоговора нотариусом.
4. Заверение договора купли-продажи у нотариуса — сделка становится юридически обязывающей.
5. Переход к новому собственнику — нотариус направляет дело в компетентные органы (кадастр) для смены собственника. Сам срок зависит от общины, но практически в тот же день в лист недвижимости вносится отметка (zabilježba) о том, что в отношении данного конкретного объекта идёт процедура смены собственника. Тем самым недвижимость защищена — ею в это время нельзя распоряжаться, — а покупатель уже располагает документами, подтверждающими его статус.
6. Регистрация нового собственника в листе недвижимости — это окончательное и единственно действительное подтверждение права собственности. После регистрации, если объект превышает порог 150 000 € и отвечает условиям, можно подать заявление на ВНЖ.
7. Декларирование ежегодного налога в компетентной общине.

Рынок за последние годы стал гораздо более упорядоченным. Черногория провела масштабный процесс легализации и наведения порядка в кадастре, поэтому риски, которые когда-то существовали, теперь в основном устраняются заранее:

• Нелегальные объекты больше нельзя продавать. Согласно действующему законодательству (Закон о легализации нелегальных объектов) введён запрет на продажу, дарение и обременение объектов, построенных без надлежащего разрешения — независимо от даты постройки. Иначе говоря, объект без надлежащей документации сегодня просто не может быть предметом купли-продажи у нотариуса.
• Кадастр обновляется, со сроками для постановки на учёт и легализации объектов, что постепенно полностью вводит рынок в правовые рамки.

Для покупателя это хорошая новость: вы покупаете на всё более прозрачном рынке. Тем не менее правила проверки остаются прежними и обязательными:

• всегда запрашивайте свежую выписку из листа недвижимости и проверяйте обременения/отметки (раздел «G»);
• проверьте разрешение на ввод в эксплуатацию (upotrebna dozvola) и статус легализации объекта;
• если покупаете ради ВНЖ, получите оценку общины ещё до преддоговора, чтобы убедиться, что объект превышает порог 150 000 €.

Все эти проверки мы выполняем совместно с юристами, так что к подписанию вы подходите только тогда, когда недвижимость «чистая».