en 
sr 
Черногория остаётся одной из самых привлекательных стран для покупки жилья у моря: мягкий климат, прозрачные законы и понятная процедура для иностранцев.
В 2024 году правила покупки немного обновились: появился прогрессивный налог на вторичку, а для первичных продаж действует НДС. Разберём всё по шагам — и покажем, как мы в Eco-Build сопровождаем сделки «под ключ».
Покупка в 2025: коротко о главном
- Иностранцы могут свободно покупать квартиры, дома и городские земельные участки.
- Ограничения касаются только сельхозземель (решается через регистрацию компании).
- На «вторичку» действует прогрессивный налог: 3% / 5% / 6% (с 2024 года).
- На «первичку» (новостройки от застройщика) — НДС 21%, уже включённый в цену.
Из чего складываются расходы покупателя
1) Налог на переход права (вторичный рынок)
- До €150 000: 3%
- €150 000–€500 000: €4 500 + 5% на сумму свыше €150 000
- Свыше €500 000: €22 000 + 6% на сумму свыше €500 000
2) НДС на первичном рынке
Покупая напрямую у застройщика, вместо налога на переход права платится НДС 21% (обычно он уже включён в конечную цену).
3) Нотариус и переводчик
- При сделке на €100 000 услуги нотариуса стоят примерно €350.
- Чем дороже объект, тем выше сбор, максимум — около €5 000.
- Иностранцам нужен судебный переводчик (если не владеете сербским): обычно €50/час или €15–20/страница.
4) Регистрация права собственности
Нотариус сам подаёт договор в кадастр. По закону регистрация должна пройти до 60 дней, но на практике сроки могут растянуться (особенно летом).
5) Дополнительные расходы
- Государственные пошлины, выписки — десятки евро.
- Банковские комиссии за перевод (обычно 0,25–1%).
Как выглядит реальная сделка по времени
- Подбор и проверка объекта: 3–10 дней
- Подготовка договора и нотариус: 1–5 дней
- Оплата и подача в кадастр: в день сделки
- Уплата налога: 15 дней после сделки
- Регистрация права в кадастре: до 60 дней
Сколько закладывать «на старте»?
В среднем, кроме стоимости объекта, стоит предусмотреть ещё ~4–5% от цены на налоги, нотариуса, переводчика и сопутствующие расходы.
👉 Например, квартира за €200 000 потребует дополнительно около €8–10 тыс. на все издержки.
Зачем сопровождение от Eco-Build
Даже при прозрачных правилах в Черногории важно:
- проверить объект на обременения,
- проследить, чтобы все налоги/сборы были уплачены вовремя,
- организовать переводчика и нотариуса,
- аккуратно закрыть все банковские операции.
Мы делаем всё это за вас. В итоге вы получаете чистую собственность, зарегистрированную в кадастре, и можете сразу пользоваться или сдавать её в аренду.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли иностранцу купить землю?
Да, если это урбанизированный участок под застройку. Сельхозземли покупаются только через юрлицо.
Сколько времени занимает сделка?
При готовых документах всё можно пройти за неделю.
Что будет, если налог не оплатить вовремя?
Штрафы и пени. Поэтому мы строго контролируем дедлайны.
О нас
Eco-Build — девелопер и агентство недвижимости на побережье Черногории.
Мы строим, продаём и сопровождаем сделки: от подбора объекта и переговоров с продавцом до нотариуса и регистрации в кадастре.
Наш принцип — прозрачность и безопасность. С нами покупка в Черногории проходит легко и без рисков.
Хотите купить недвижимость в Черногории?
👉 Свяжитесь с нами:
+382 68 793 661
+382 69 283 900