en 
ru 
U Crnoj Gori je status nekretnine postao presudan faktor prilikom kupovine. Nakon uvođenja strogih pravila za bespravne objekte, tržište se udaljilo od šema zasnovanih na povjerenju: ako se objekat kvalifikuje kao izgrađen bez građevinske dozvole ili sa značajnim odstupanjima od projekta, njegov promet je ograničen, a notari obično ne ovjeravaju takve ugovore do rješenja o legalizaciji. Ipak, mogući su izuzeci, pa se status uvijek provjerava pojedinačno na dan transakcije.
Ako je objekat zvanično prepoznat kao nelegalan (izgrađen bez dozvole ili uz kršenja), njegov promet je ograničen: u praksi notar neće sačiniti ugovor o prodaji ili poklonu takvog objekta dok se ne donese rješenje o legalizaciji. Istovremeno, razmatraju se izmjene koje bi mogle dozvoliti prenos prava u određenim slučajevima (npr. nasljeđivanje), pa se ne treba oslanjati na opšte tvrdnje — neophodno je provjeriti aktuelna pravila i status konkretnog objekta prije transakcije.
Zašto su transakcije sa nelegalnim objektima postale složenije?
Država teži da katastarsku bazu učini transparentnom i podstakne vlasnike da legalizuju svoje objekte. Zbog toga je za objekte bez dozvola uspostavljen režim ograničenja prodaje i korišćenja — to je direktan pravni instrument uticaja na tržište.
Pravni status „nelegalan objekat“ može imati različite uzroke: potpuni nedostatak građevinske dozvole, neusklađena nadogradnja spratova ili nedostatak upotrebne dozvole. Upravo zato je važno proučiti dokumentaciju po suštini, a ne oslanjati se na riječi prodavca.
Šta se promijenilo u postupku knjiženja u praksi
- Temeljna provjera: Pravni status se provjerava strože: ako u katastru postoje zabilježbe o spornom statusu objekta, transakciju može zaustaviti notar ili može biti odbijena prilikom registracije.
- Tehnička usklađenost: Posebna pažnja se posvećuje usklađenosti stvarnog stanja sa dokumentima: površini, spratnosti, granicama parcele i zvaničnom etažiranju na posebne stanove.
- Zvanični podaci: Potvrda statusa objekata vezana je za zvanične podatke katastra i odluke komisija. Budući da se pravila mogu mijenjati, neophodno je provjeriti situaciju neposredno prije kupovine.
Kako provjeriti objekat prije kupovine
Provjera Lista nepokretnosti (Vlasničkog lista) je obavezan korak. Preporučeni minimum radnji:
- Izvod iz Lista nepokretnosti: provjera vlasnika, udjela, namjene zemljišta i postojanja tereta i ograničenja.
- Provjera strukture vlasništva: da li se stan prodaje kao posebna jedinica ili kao udio u kući (to nosi različite pravne rizike).
- Dozvole: postojanje građevinske dozvole i akata o usklađenosti stvarnog stanja objekta.
- Za novogradnju: provjera investitora, faze gradnje i paketa dokumenata koji će biti predat prilikom finalne registracije.
- Tehničke instalacije: provjera priključaka za vodu i struju (stalni ili privremeni građevinski priključak).
- Pravna istorija: odsustvo sudskih sporova, hipoteka, zabrana prodaje i potraživanja trećih lica.
Crvene zastavice (šta treba da vas upozori)
- Predlog da se posao završi bez notara, putem priznanice ili internog ugovora.
- Prodavac izbjegava dostavljanje svježeg izvoda iz katastra ili on sadrži zabilježbe o spornom statusu.
- Predlog da se transakcija obavi putem ugovora o poklonu ili fiktivnog zakupa umjesto kupoprodajnog ugovora.
- Nedostatak etažiranja posebnih stanova (prodaje se stan, a u dokumentima je udio u zajedničkoj kući).
- Jasno neslaganje površine ili spratnosti objekta sa podacima u zvaničnim dokumentima.
- Postojanje zapisa o sudskim sporovima oko granica građenja ili odluka inspekcije o prekršajima.
- Instalacije priključene samo putem privremenih građevinskih šema.
- Cijena značajno niža od tržišne uz obećanje da će se pitanja dokumentacije riješiti u budućnosti.
Kako ostvariti sigurnu kupovinu
Najsigurniji način je odabir objekata koji u startu ispunjavaju sve zakonske zahtjeve. U našoj praksi fokusiramo se na opcije sa čistom istorijom, gdje uknjižba prava svojine prolazi bez komplikacija.
- Sprovedite pravnu provjeru objekta prije uplate kapare ili avansa.
- U ugovoru jasno precizirajte predmet transakcije, spisak obaveznih dokumenata i postupak u slučaju nemogućnosti registracije.
- Uplate vršite putem bankovnih transfera radi očuvanja transparentne istorije plaćanja.
FAQ: Odgovori na česta pitanja
Mogu li kupiti kuću ako proces legalizacije još nije završen?
Šta raditi ako nepokretnost u vlasništvu ima sporan status?
Da li je sigurno kupovati nekretnine putem ugovora o poklonu ili prodaje udjela?
Pouzdane nekretnine u Crnoj Gori
Nudimo samo objekte koji su prošli potpunu pravnu provjeru. Naš tim analizira status vlasništva, postojanje dozvola i odsustvo tereta, kako biste mogli sigurno trgovati. Izaberite provjerene opcije u našem katalogu.
Materijal je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savjet. Prije transakcije preporučujemo konsultaciju sa licenciranim advokatom i provjeru aktuelnog statusa objekta na dan potpisivanja ugovora.