EcoBuild · Pravni vodič

U Crnoj Gori je status nekretnine postao presudan faktor prilikom kupovine. Nakon uvođenja strogih pravila za bespravne objekte, tržište se udaljilo od šema zasnovanih na povjerenju: ako se objekat kvalifikuje kao izgrađen bez građevinske dozvole ili sa značajnim odstupanjima od projekta, njegov promet je ograničen, a notari obično ne ovjeravaju takve ugovore do rješenja o legalizaciji. Ipak, mogući su izuzeci, pa se status uvijek provjerava pojedinačno na dan transakcije.

Kritično važno:

Ako je objekat zvanično prepoznat kao nelegalan (izgrađen bez dozvole ili uz kršenja), njegov promet je ograničen: u praksi notar neće sačiniti ugovor o prodaji ili poklonu takvog objekta dok se ne donese rješenje o legalizaciji. Istovremeno, razmatraju se izmjene koje bi mogle dozvoliti prenos prava u određenim slučajevima (npr. nasljeđivanje), pa se ne treba oslanjati na opšte tvrdnje — neophodno je provjeriti aktuelna pravila i status konkretnog objekta prije transakcije.

Zašto su transakcije sa nelegalnim objektima postale složenije?

Država teži da katastarsku bazu učini transparentnom i podstakne vlasnike da legalizuju svoje objekte. Zbog toga je za objekte bez dozvola uspostavljen režim ograničenja prodaje i korišćenja — to je direktan pravni instrument uticaja na tržište.

Pravni status „nelegalan objekat“ može imati različite uzroke: potpuni nedostatak građevinske dozvole, neusklađena nadogradnja spratova ili nedostatak upotrebne dozvole. Upravo zato je važno proučiti dokumentaciju po suštini, a ne oslanjati se na riječi prodavca.

Šta se promijenilo u postupku knjiženja u praksi

  • Temeljna provjera: Pravni status se provjerava strože: ako u katastru postoje zabilježbe o spornom statusu objekta, transakciju može zaustaviti notar ili može biti odbijena prilikom registracije.
  • Tehnička usklađenost: Posebna pažnja se posvećuje usklađenosti stvarnog stanja sa dokumentima: površini, spratnosti, granicama parcele i zvaničnom etažiranju na posebne stanove.
  • Zvanični podaci: Potvrda statusa objekata vezana je za zvanične podatke katastra i odluke komisija. Budući da se pravila mogu mijenjati, neophodno je provjeriti situaciju neposredno prije kupovine.

Kako provjeriti objekat prije kupovine

Provjera Lista nepokretnosti (Vlasničkog lista) je obavezan korak. Preporučeni minimum radnji:

  • Izvod iz Lista nepokretnosti: provjera vlasnika, udjela, namjene zemljišta i postojanja tereta i ograničenja.
  • Provjera strukture vlasništva: da li se stan prodaje kao posebna jedinica ili kao udio u kući (to nosi različite pravne rizike).
  • Dozvole: postojanje građevinske dozvole i akata o usklađenosti stvarnog stanja objekta.
  • Za novogradnju: provjera investitora, faze gradnje i paketa dokumenata koji će biti predat prilikom finalne registracije.
  • Tehničke instalacije: provjera priključaka za vodu i struju (stalni ili privremeni građevinski priključak).
  • Pravna istorija: odsustvo sudskih sporova, hipoteka, zabrana prodaje i potraživanja trećih lica.

Crvene zastavice (šta treba da vas upozori)

  • Predlog da se posao završi bez notara, putem priznanice ili internog ugovora.
  • Prodavac izbjegava dostavljanje svježeg izvoda iz katastra ili on sadrži zabilježbe o spornom statusu.
  • Predlog da se transakcija obavi putem ugovora o poklonu ili fiktivnog zakupa umjesto kupoprodajnog ugovora.
  • Nedostatak etažiranja posebnih stanova (prodaje se stan, a u dokumentima je udio u zajedničkoj kući).
  • Jasno neslaganje površine ili spratnosti objekta sa podacima u zvaničnim dokumentima.
  • Postojanje zapisa o sudskim sporovima oko granica građenja ili odluka inspekcije o prekršajima.
  • Instalacije priključene samo putem privremenih građevinskih šema.
  • Cijena značajno niža od tržišne uz obećanje da će se pitanja dokumentacije riješiti u budućnosti.

Kako ostvariti sigurnu kupovinu

Najsigurniji način je odabir objekata koji u startu ispunjavaju sve zakonske zahtjeve. U našoj praksi fokusiramo se na opcije sa čistom istorijom, gdje uknjižba prava svojine prolazi bez komplikacija.

  • Sprovedite pravnu provjeru objekta prije uplate kapare ili avansa.
  • U ugovoru jasno precizirajte predmet transakcije, spisak obaveznih dokumenata i postupak u slučaju nemogućnosti registracije.
  • Uplate vršite putem bankovnih transfera radi očuvanja transparentne istorije plaćanja.

FAQ: Odgovori na česta pitanja

Mogu li kupiti kuću ako proces legalizacije još nije završen?
Promet objekata bez dozvola je ograničen do zvaničnog rješenja o legalizaciji, pa je standardna kupoprodaja često nemoguća. Mogućnost transakcije zavisi od statusa u katastru i postojanja uslova za izuzetke. To treba provjeriti individualno prije bilo kakvih obračuna.
Šta raditi ako nepokretnost u vlasništvu ima sporan status?
Neophodno je prikupiti dokumentaciju i utvrditi prirodu problema: nedostatak građevinske dozvole, odstupanja od projekta ili nedostatak etažiranja. Dalje treba postupati po zvaničnoj proceduri uređenja i sačekati rješenje prije planiranja prodaje.
Da li je sigurno kupovati nekretnine putem ugovora o poklonu ili prodaje udjela?
Šeme koje zamjenjuju standardni postupak kupoprodaje nose visoke rizike: pravo svojine možda neće biti ispravno uknjiženo. Preporučujemo kupovinu samo onih objekata koji prolaze standardnu notarsku proceduru.

Pouzdane nekretnine u Crnoj Gori

Nudimo samo objekte koji su prošli potpunu pravnu provjeru. Naš tim analizira status vlasništva, postojanje dozvola i odsustvo tereta, kako biste mogli sigurno trgovati. Izaberite provjerene opcije u našem katalogu.

Email: [email protected] WhatsApp: +382 68 793 661 Katalog provjerenih objekata

Materijal je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savjet. Prije transakcije preporučujemo konsultaciju sa licenciranim advokatom i provjeru aktuelnog statusa objekta na dan potpisivanja ugovora.

ECOBUILD • KORISNO

Kupovina nekretnina u Crnoj Gori bez ličnog prisustva je standardna praksa za investitore širom sveta. Pravni sistem zemlje omogućava da se transakcija obavi potpuno na daljinu.

Kratak odgovor:

Transakcija se može obaviti putem punomoćja. Ceo proces obično traje od 2 do 4 nedelje. Potrebna vam je samo jedna poseta notaru u zemlji boravka radi overe dokumenta, koji se zatim šalje u Crnu Goru.

Kako funkcioniše kupovina putem punomoćja

Osnov za daljinsku kupovinu je overeno punomoćje. Ono ovlašćuje vašeg predstavnika da potpiše kupoprodajni ugovor u vaše ime i zastupa vaše interese pred državnim organima.

Sigurnost procedure

Punomoćje se izdaje strogo za određeni objekat sa navedenim katastarskim podacima. To garantuje da se dokument ne može zloupotrebiti. Notar u Crnoj Gori snosi ličnu odgovornost za zakonitost transakcije.

  • Ovlašćenje za potpisivanje glavnog kupoprodajnog ugovora.
  • Pravo na dobijanje crnogorskog poreskog broja (PIB).
  • Pravo na podnošenje zahteva katastru za upis prava svojine.

Proces daljinske kupovine korak po korak

1
Odabir nekretnine. Video prezentacije i provera dokumenata.
2
Nacrt punomoćja. Pripremamo nacrt za vašeg lokalnog notara.
3
Overa i slanje. Potpisujete dokument i šaljete ga kurirskom službom.
4
Sklapanje ugovora. Advokat potpisuje ugovor kod notara u Crnoj Gori.

Konsultacije

[email protected] Tel: +382 68 793 661 WhatsApp: +382 68 793 661

Pravi troškovi za 2025. godinu za zemljište, dozvole, materijale, radnu snagu i završne radove — plus primer budžeta za vilu sa pogledom na more na Luštici.

Kratak odgovor

U 2025. godini prosečna cena izgradnje moderne vile u Crnoj Gori iznosi €1.200–2.000 po m². To ne uključuje zemljište i dodatne troškove. Kada se uračunaju plac, dozvole, projekat i infrastruktura, ukupni budžet raste za oko 25–40 %.

1) Cena zemljišta i lokacija

  • Primorska zona (Luštica, Tivat, Budva): €250–600/m²
  • Brdski plac sa pogledom na more: €100–250/m²
  • Unutrašnjost / ruralne zone: €30–80/m²

Plac sa izdatim UTU (Urbanističko-tehnički uslovi) ima veću vrednost — možete brže početi gradnju i smanjiti rizik sa dozvolama. Ako UTU nije izdat, računajte na dodatne mesece i projektne troškove.

2) Dozvole i pravna procedura

Potrebna su odobrenja opštine, geodetski elaborat, priključci i tehnička dokumentacija. Profesionalno vođenje postupka i usklađivanje sa UTU obično košta €3 000–6 000.

3) Cena gradnje po m² (2025)

  • Osnovna konstrukcija + jednostavna završna obrada: €1 000–1 200/m²
  • Srednji nivo (dobra stolarija, keramika, fasada): €1 400–1 700/m²
  • Premium (dizajnerska obrada, pametni sistemi, luksuzna fasada): €1 800–2 200/m²

4) Infrastruktura i spoljašnji radovi

Nemojte potceniti spoljne radove: prilaz, potporni zidovi, drenaža, bazen i hortikultura mogu dodati još 15–20 % ukupnim troškovima.
  • Prilaz / put: €10 000–30 000
  • Potporni zidovi i drenaža: €5 000–25 000
  • Bazen: €25 000–60 000
  • Uređenje dvorišta i rasveta: €5 000–15 000

5) Radna snaga i materijali

Posle 2023. godine cene su se stabilizovale, ali Crna Gora i dalje uvozi dosta materijala (iz Srbije, Italije, Turske). Cena kvalifikovanih radova prosečno iznosi €250–350/m² za građevinski deo.

6) Projekat i nadzor

Arhitektonski projekat sa 3D prikazom i tehničkom dokumentacijom košta €40–60/m². Stručni nadzor dodaje €1 500–2 500, ali često spreči greške i dodatne troškove tokom završnih radova.

7) Primer budžeta — vila 250 m² sa pogledom na more (Luštica)

Struktura troškova

  • Plac: €150 000
  • Gradnja: €400 000
  • Spoljašnji radovi (bazen, dvorište): €70 000
  • Dozvole, projekat, nadzor: €25 000
  • Ukupno: ~€645 000 (~€2 580/m² sa zemljištem)

Kupovina vs gradnja

Slične gotove vile u Tivtu prodaju se za €900 000–1.2 miliona — dobra organizacija gradnje može uštedeti 20–30 % i omogućiti individualan dizajn.

8) Graditi ili kupiti u 2025?

Ako želite prilagođen projekat i povoljniji ulazak — gradnja. Ako cenite vreme i komfor — kupovina gotove nekretnine u kompleksu sa upravljanjem i rent programom.

Zaključak

Gradnja u Crnoj Gori nije „jeftina“, ali je i dalje povoljnija nego u Zapadnoj Evropi. Ključ uspeha je dobro planiranje — čisti UTU, pouzdani izvođači i transparentan budžet.

Ako razmatrate Lušticu ili Bokokotorski zaliv, naš tim može podeliti realne troškove i ROI scenarije — javite nam se za brzu konsultaciju ili posetu terenu.

Eco-Build Montenegro — investitor projekta The Cube Residence u Krašićima.

Analiziramo prednosti i mane izgradnje sopstvene vile u odnosu na kupovinu gotove nekretnine na crnogorskom tržištu 2025 godine.

· 7–9 minuta čitanja · autor Eco-Build Montenegro

1) Kupovina gotove nekretnine

Kupovina već izgrađene kuće ili stana je trenutno rešenje bez mnogo neizvesnosti. Izbegavate kašnjenja u gradnji, troškovi su poznati unapred i možete odmah da se uselite ili da počnete sa izdavanjem. Pravni proces prenosa vlasništva u Crnoj Gori je dobro uređen, a stranci mogu slobodno posedovati nepokretnosti.

  • Prednosti: odmah možete da koristite, nizak rizik, jasan proces, prihod od prvog dana.
  • Nedostaci: manji izbor, viša cena po m², ponekad zastarela dokumentacija ili standardi.

U 2025. godini stanovi sa pogledom na more u Tivtu ili Budvi koštaju u proseku €3.800 – 5.500/m². Moderne vile sa bazenom — od €5.000 – 8.000/m², u zavisnosti od lokacije i pogleda.

2) Izgradnja nove vile

Gradnja vam omogućava da stvorite baš onakav dom kakav želite, često po nižoj ceni po m². U 2025. godini prosečna cena „ključ u ruke“ gradnje iznosi €1.400 – 1.900/m² za moderne vile dobrog kvaliteta i završne obrade.

  • Prednosti: individualan dizajn, niža osnovna cena, potencijalni rast vrednosti 25–30 % nakon završetka.
  • Nedostaci: potrebno lokalno iskustvo, vreme za dozvole i priključke, rok 12–18 meseci.

Plac sa izdatim UTU (Urbanističko-tehnički uslovi) je obavezan — bez njega proces dobijanja građevinske dozvole traje znatno duže.

3) Uporedni rokovi

  • Kupovina: 2–4 nedelje → pretraga, notar, prenos vlasništva.
  • Gradnja: 12–18 meseci → projekat, dozvole, izvođenje radova.

4) Prihod i investicija

Tržište izdavanja u Crnoj Gori nastavlja rast i tokom 2025. godine. Stanovi i vile sa pogledom na more u Tivtu, Luštici i Kotoru ostvaruju neto prinos od 6–9 % godišnje uz dobro upravljanje.

Primer: Dvosoban stan blizu marine Tivat koji se izdaje šest meseci godišnje po €220–260/noć može ostvariti €28.000–32.000 neto prihoda godišnje.

Moderne vile sa bazenom i fleksibilnim rasporedom obično se isplate u roku od 8–10 godina.

5) Porezi i pravni okvir 2025.

Strani državljani mogu posedovati nekretnine direktno na svoje ime. Aktuelni porezi i troškovi prilikom kupovine u 2025. godini:

Porez na prenos nepokretnosti (RETT) — primenjuje se na sekundarni promet:
  • Do €150.000 → 3 % od kupoprodajne vrednosti.
  • €150.001 – €500.000 → fiksnih €4.500 + 5 % na iznos iznad €150.000.
  • Preko €500.000 → fiksnih €22.000 + 6 % na iznos iznad €500.000.

Za novogradnju koju prodaje investitor, RETT se ne plaća — PDV od 21 % već je uračunat u cenu.

  • Godišnji porez na imovinu: približno 0.25–1 % od procenjene vrednosti (viši u turističkim zonama).
  • Notar i pravne usluge: €400–1.000 u zavisnosti od vrednosti nekretnine i prevoda.
  • Registracija i opštinske takse: obično 1–1.5 % od vrednosti transakcije.

Ove stope zamenile su raniji jedinstveni porez od 3 % i uvele progresivni sistem. Pre potpisivanja ugovora obavezno proverite izračun sa lokalnim advokatom.

6) Kada je kupovina bolja opcija

Ako vam je potrebna kuća ili stan spreman za useljenje ili izdavanje već ove sezone — kupovina je praktičniji izbor, naročito ako kupujete od proverenog investitora sa kompletnom dokumentacijom i upotrebnom dozvolom.

7) Kada je gradnja bolja opcija

Ako želite personalizovanu vilu, dugoročno ulaganje ili projekat za izdavanje pod sopstvenim brendom — gradnja je i dalje odlična opcija, posebno na području Luštice i Tivta.

Tipičan tok gradnje 2025:
  1. Kupovina placa i provera dokumentacije (1–2 meseca)
  2. Projekat i dozvole (3–5 meseci)
  3. Izgradnja (9–12 meseci)
  4. Završni radovi i uređenje okoline (1–2 meseca)

8) Zaključak

I kupovina i gradnja ostaju atraktivne opcije na tržištu Crne Gore 2025. godine. Ključ je da definišete svoj vremenski okvir, spremnost na rizik i očekivani prinos.

Tim Eco-Build Montenegro sarađuje sa investitorima na svim nivoima — od pronalaženja odgovarajućeg placa ili gotove nekretnine do potpune realizacije projekta i upravljanja gradnjom.

Eco-Build Montenegro — investitor projekta The Cube Residence u Krašićima.

· 5–7 min čitanja · Eco-Build Montenegro

Planirate da kupite parcelu u Crnoj Gori i izgradite svoju vilu? Prije nego što se zaljubite u pogled na more, provjerite najvažnije: UTU (Urbanističko-tehnički uslovi). UTU određuje šta, koliko visoko i koliko m² možete graditi. Bez UTU-a ne možete dobiti građevinsku dozvolu — i „savršena“ parcela može biti neupotrebljiva za vašu namjenu.

1) Šta UTU zaista definiše

  • Namjenu parcele (stambena, turistička, mješovita, poljoprivredna)
  • Maksimalan broj etaža, visinu i ukupnu BRGP (m²)
  • Odstupanja od puta i susjeda, uslove za parking
  • Infrastrukturu — pristupni put, vodu, struju, kanalizaciju

Rokovi u 2025: izdavanje/potvrda UTU najčešće traje 2–6 nedelja, zavisno od opštine.

2) Tipične cijene zemljišta (2025)

  • Premijum zone sa pogledom na more (Luštica, Tivat, Budva): €250–600/m²
  • Brda blizu obale: €100–250/m²
  • Unutrašnjost/ruralno: €30–80/m²

Savet: cijena ima smisla samo ako UTU dozvoljava realnu stambenu gradnju. Uvijek provjerite planski dokument, ne samo pogled.

3) Glavni troškovi prije gradnje

  • Topografski i geodetski snimak: €400–600
  • UTU i dozvole: €300–800
  • Arhitektura i inženjering: €35–60/m² buduće površine
  • Advokat i notar: €1 000–1 500
  • Priključci (struja/voda/kanalizacija): ukupno €5 000–12 000

4) Porezi pri kupovini zemljišta (2025)

  • Do €150 000 → 3 %
  • €150 001–€500 000 → €4 500 + 5 % na iznos preko €150 000
  • Iznad €500 000 → €22 000 + 6 % na iznos preko €500 000

Napomena: ako građevinsko zemljište prodaje pravno lice obveznik PDV-a, transakcija može biti pod 21 % PDV-a (procjenjuje se pojedinačno — provjerite sa advokatom).

5) Česte zamke

  • Parcela bez važećeg UTU — izgleda perfektno, ali nije gradivna
  • Neupisan pristupni put/servitut — bez toga nema dozvole
  • Suvlasništvo — nisu svi vlasnici saglasni za prodaju
  • Skriveni troškovi komunalija — nadogradnja struje/kanalizacije lako doda €10 000+
  • „Poljoprivredno zemljište“ oglašeno kao stambeno — nije stambena namjena

6) Kratak primjer (padine Luštice)

Parcela 650 m² sa pogledom na more po €180/m² ≈ €117 000. Dubinska provjera, projekt i priključci — još oko €25 000–35 000 prije gradnje.

Izgradnja vile 250 m² po ~€1 500/m² → ukupno oko €490 000–530 000 — i dalje ispod cijena gotovih vila sa pogledom koje često idu €900 000+.

7) Prije kupovine — provjera

Ako imate plac ili razmišljate da kupite zemljište, možemo vam pomoći da proverite realne mogućnosti gradnje i troškove pre nego što donesete odluku.

Eco-Build Montenegro — developeri projekta The Cube Residence u Krašićima.

Planirate da gradite kuću u Crnoj Gori ili razmišljate o kupovini placa pored mora? Prvo što treba da proverite jesu UTU (urbanističko-tehnički uslovi).

Bez UTU nije moguće dobiti građevinsku dozvolu, što znači da plac može biti beskoristan za vaše planove. Ovaj dokument određuje šta tačno može da se gradi: prostrana kuća, vila ili samo pomoćni objekat.

Šta su UTU u Crnoj Gori?

UTU (urbanističko-tehnički uslovi) su zvaničan dokument opštine, u kojem su definisana pravila gradnje za određeni plac.

U dokumentu stoji:

  • namena zemljišta (stambena, turistička, komercijalna);
  • šta konkretno može da se gradi — kuća, vila, apartmani;
  • maksimalna dozvoljena površina i spratnost;
  • koeficijenti izgrađenosti (koliko kvadrata ukupno može da se izgradi);
  • minimalni odmaci od granica i puteva;
  • uslovi priključenja na struju, vodu i kanalizaciju.

Zašto su UTU važni za gradnju u Crnoj Gori

  • Bez UTU nije moguće podneti zahtev za građevinsku dozvolu.
  • UTU pokazuju stvarni potencijal placa: možda je dozvoljeno samo 120 m² umesto 500 m² kako tvrdi prodavac.
  • Provera UTU pre kupovine pomaže da izbegnete skupe greške.

Primer iz prakse

Jedan klijent nam se obratio u vezi sa placem na Luštici.
Prodavac je tvrdio: „Ovde može da se gradi tri sprata, idealno za veliku vilu.“

Proverili smo dokumenta i tražili UTU. Ispostavilo se da je na placu dozvoljena gradnja samo formata P+1 (dva nivoa) sa maksimalno 120 m².

Zahvaljujući toj proveri, klijent je odmah dobio jasnu sliku o realnim mogućnostima zemljišta i doneo ispravnu odluku. Umesto placa sa ograničenjima, izabrao je drugu lokaciju koja je odgovarala njegovim planovima.

Kako dobiti UTU u Crnoj Gori (korak po korak)

  1. Podnosi se zahtev u opštini gde se plac nalazi.
  2. Plaća se administrativna taksa (obično nekoliko desetina evra).
  3. Rok izdavanja — 15 do 30 dana, ponekad duže.

Pravila gradnje u Crnoj Gori: na šta obratiti pažnju

  • Spratnost: često ograničenje P+2 (tri nivoa).
  • Koeficijenti izgrađenosti: određuju maksimalnu kvadraturu objekta.
  • Priobalna zona (100 m od mora): važe stroga pravila i potrebna je saglasnost Morsko Dobro.
  • Namena zemljišta: poljoprivredno zemljište ne može da se koristi za stanovanje bez promene namene.

Kako graditi pored mora u Crnoj Gori?

Gradnja u priobalnom pojasu reguliše se posebno:

  • u zoni do 100 m od mora važe ograničenja;
  • dogradnje i nadogradnje bez dozvole su zabranjene;
  • mnoge stare kuće mogu samo da se renoviraju, a ne da se grade ponovo.

FAQ: najčešća pitanja o UTU

Da li mogu da gradim bez UTU?
Ne. Bez ovog dokumenta gradnja nije moguća.

Koliko dugo važe UTU?
Obično 6–12 meseci, zavisi od opštine.

Da li je pametno kupiti plac bez UTU?
Rizično je. Najbolje je tražiti UTU unapred ili staviti u ugovor klauzulu: „kupovina pod uslovom dobijanja UTU“.

Zaključak

UTU nisu formalnost već ključni dokument za gradnju u Crnoj Gori.
Oni određuju šta može da se gradi, u kom obimu i pod kojim uslovima.

Proverom UTU unapred štitite sebe od nepotrebnih troškova i birate zemljište koje zaista odgovara vašim planovima.