Crna Gora ostaje jedno od najatraktivnijih mesta na Jadranu za one koji traže stan ili kuću na moru, kao i za investitore u izdavanje. Priroda, blaga klima, sve veći broj turista i relativno pristupačne cene čine tržište veoma privlačnim. Ipak, zemlja ima svoje specifičnosti koje kupci treba da znaju.

1. Dokumenta i katastar

Glavni dokument za svaku nekretninu je List nepokretnosti. U njemu piše: vlasnik, površina, kategorija zemljišta, dozvole.

⚠️ Upis vlasništva u katastar može trajati od 2 nedelje do 3–6 meseci, zavisno od opštine. To ne znači da je kupovina nevažeća — postupak samo zahteva vreme.

Ponekad postoje manje greške, na primer u kvadraturi ili imenu vlasnika. Obično se ispravljaju brzo i bez problema, ali je bolje proveriti sve unapred.

Obratite pažnju na oznake:

• „nema dozvolu“ — objekat bez građevinske dozvole;
• „prekoracenje“ — prekoračenje parametara (spratnost, kvadratura);
• odsustvo upotrebne dozvole — nema dozvole za korišćenje.

Dokumenta uvek proverite pre potpisivanja ugovora.

---

2. Porezi i troškovi pri kupovini

Sekundarno tržište (kupovina od fizičkog lica):
Od 1. januara 2024. važi progresivna stopa poreza na prenos prava:

• Do 150 000 € — 3% od vrednosti.
• Od 150 001 € do 500 000 € — fiksno 4 500 € + 5% od iznosa preko 150 000 €.
• Preko 500 000 € — fiksno 22 000 € + 6% od iznosa preko 500 000 €.

⚠️ Porez se računa ne samo na ugovorenu cenu. Ako poreska uprava proceni veću tržišnu vrednost, može obračunati razliku.

Primeri:

• Stan od 200 000 € → 4 500 € + 5% × (200 000 − 150 000) = 7 000 €.
• Vila od 600 000 € → 22 000 € + 6% × (600 000 − 500 000) = 28 000 €.

Novi objekat od investitora:

• Porez na prenos se ne plaća.
• Umesto toga, obračunava se PDV 21% (obično uključen u cenu).

Godišnji porez na nepokretnost:

• Plaća se svake godine nakon kupovine.
• Određuje ga opština, obično 0,25–1% od katastarske vrednosti.
• Za stan na moru nekoliko stotina evra godišnje, za vilu više hiljada.

Ostali troškovi:

• Notar: 250–1000 €.
• Sudski tumač/prevodilac: 50–200 €.
• Upis u katastar: nekoliko desetina evra.

---

3. Proces kupovine

• Depozit obično 5–10%, ponekad i više.
• Plaćanje u ratama (npr. 30% na potpis, ostatak kasnije, 10% na završetku radova).
• Ugovor se potpisuje kod notara, vlasništvo prelazi na kupca, a upis traje neko vreme.

---

4. Ograničenja za strance

• Poljoprivredno zemljište se ne može kupiti direktno — samo preko firme ili nakon promene namene.
• U priobalnom pojasu (100 m od mora) svi radovi zahtevaju saglasnost Morsko Dobro, što često ograničava rekonstrukciju.

---

5. Praktični saveti

• Proverite postojanje Urbanističko-tehničkih uslova (UTU) za zemljište — bez njih nema gradnje.
• Potvrdite mogućnost priključenja na struju i vodu. Nekad se rešava tek posle kupovine.
• Kod gotovinskih transakcija banke sve češće traže dokaze o poreklu novca.

---

6. Izdavanje i prihod

• Za legalno izdavanje potrebno je registrovati objekat u turističkoj organizaciji i dobiti kategoriju (zvezdice).
• Izdavanje bez registracije nosi kazne.
• Agencije za upravljanje uzimaju 20–30% prihoda, ali oslobađaju vlasnika obaveza oko gostiju i birokratije.

---

Zaključak

Kupovina nekretnine u Crnoj Gori je realna prilika da investirate u tržište koje se brzo razvija. Ključ je da poznajete sve nijanse, detaljno proverite dokumenta i uzmete u obzir lokalne specifičnosti. Tako će vaša kupovina biti sigurna i isplativa.

Ako planirate gradnju u Crnoj Gori, važno je da razumete glavne faze dobijanja građevinske dozvole.
Pripremili smo kratak vodič da biste imali jasnu sliku procesa.

1. Urbanističko-tehnički uslovi (UTU)

Prvi korak je provera parcele: koja gradnja je dozvoljena, koji parametri važe, da li postoje zaštićene zone (npr. UNESCO). Sve se navodi u dokumentu Urbanističko-tehnički uslovi (UTU).

2. Koncept i glavni projekat

Arhitekta priprema koncept objekta, a zatim glavni projekat sa odeljenjima (arhitektura, konstrukcija, instalacije itd.). U nekim slučajevima traži se i nezavisna revizija.

3. Komunalni doprinos (“komunalije”)

Jednokratno plaćanje opštini za „komunalno opremanje zemljišta“.
Visina zavisi od lokacije: na primorju je skuplje (npr. u Herceg Novom oko €50–160/m²).

4. Građevinska dozvola

Podnosi se:

• dokaz o vlasništvu nad parcelom,
• UTU,
• glavni projekat (sa revizijom ako je potrebna),
• uplate.

Opština obično izdaje rešenje u roku od ~30 dana ako je dokumentacija potpuna.

5. Početak radova i nadzor

Nakon izdavanja dozvole, obaveštava se opština i gradnja može da počne.

6. Upotrebna dozvola

Po završetku radova, komisija izlazi na teren i izdaje upotrebnu dozvolu. Zatim se objekat upisuje u katastar.

Rokovi

• Priprema UTU i projekta: 1–3 meseca
• Građevinska dozvola: ~30 dana
• Upotrebna dozvola i katastar: 1–2 meseca

Rokovi zavise od sezone i opterećenja opštine.

Česta pitanja

Da li stari objekti moraju da se legalizuju?
Da. Od 2025. važe stroža pravila — nelegalne objekte je teže koristiti za turizam i izdavanje.

Koliko koštaju projekti?
Obično projektovanje ide „dvoznamenkastim“ evrima po m². Zavisi od veličine i složenosti.

⚒️ Eco-Build vodi proces „ključ u ruke“ — od koncepta do upotrebne dozvole.
Vi dobijate legalan objekat bez stresa.

Kontakt:
+382 69 283 900
+382 68 793 661

Crna Gora ostaje jedna od najatraktivnijih zemalja za kupovinu stanova i kuća na moru: blaga klima, jasni zakoni i transparentna procedura za strance.

U 2024. godini pravila su delimično izmenjena: uveden je progresivni porez na sekundarni promet, dok se za primarnu prodaju primenjuje PDV. Hajde da prođemo kroz sve korake — i pokažemo kako Eco-Build vodi ceo proces „ključ u ruke“.

Kupovina 2025: najvažnije

• Stranci mogu slobodno kupovati stanove, kuće i urbanizovano građevinsko zemljište.
• Ograničenja postoje samo za poljoprivredno zemljište (rešava se preko firme).
• Sekundarno tržište: progresivni porez 3% / 5% / 6% (od 2024).
• Primarno tržište (novogradnja): PDV 21%, obično uračunat u cenu.

Troškovi kupca

1. Porez na promet (sekundarno tržište)

• Do €150,000 → 3%
• €150,000–€500,000 → €4,500 + 5% na iznos preko €150,000
• Preko €500,000 → €22,000 + 6% na iznos preko €500,000

2. PDV na primarnom tržištu
   Umesto poreza na promet, plaća se PDV 21% (najčešće već uključen u cenu).
3. Notar i prevodilac
   Za kupoprodaju od €100,000 → notarski trošak ~€350.
   Za skuplje nekretnine taksa raste (maks. oko €5,000).
   Strancima je potreban sudski tumač (~€50/sat ili €15–20/stranica).
4. Upis prava svojine
   Notar podnosi ugovor u katastar. Zakonski rok do 60 dana, ali u praksi može trajati duže (posebno leti).
5. Dodatni troškovi

• Državne takse, izvodi → desetine evra.
• Bankarske provizije → 0,25–1%.

Tijek tipične kupovine

• Odabir i provera nekretnine: 3–10 dana
• Ugovor i notar: 1–5 dana
• Plaćanje i katastar: isti dan
• Porez: u roku 15 dana
• Upis u katastar: do 60 dana

Koliko planirati dodatno?

U proseku, računajte još 4–5% vrednosti nekretnine na poreze, notara, prevodioca i troškove.

👉 Primer: stan od €200,000 → dodatno €8–10 hiljada troškova.

Zašto Eco-Build prati proces

Čak i uz jasna pravila, bitno je:

• proveriti da nema tereta,
• obezbediti blagovremenu uplatu poreza/taksi,
• organizovati notara i prevodioca,
• uredno sprovesti bankarske transakcije.

Mi sve to radimo za vas. Dobijate čistu svojinu, upisanu u katastar, spremnu za korišćenje ili izdavanje.

Česta pitanja

Može li stranac kupiti zemljište?
Da, ako je urbanizovano. Poljoprivredno zemljište samo preko pravnog lica.

Koliko traje kupovina?
Ako su dokumenti spremni → za nedelju dana.

Šta ako porez ne bude plaćen na vreme?
Slede kazne i kamate. Mi strogo pratimo rokove.

O nama

Eco-Build — developerska i agencija za nekretnine na crnogorskom primorju.
Gradimo, prodajemo i vodimo kupovine: od izbora nekretnine i pregovora, do notara i upisa u katastar.

Naš princip — transparentnost i sigurnost. Sa nama kupovina u Crnoj Gori je jednostavna i bez rizika.

Kontakt:
+382 68 793 661
+382 69 283 900

Želite da vaša nekretnina na moru donosi pasivan prihod, a ne svakodnevne brige?
Eco-Build preuzima ceo operativni ciklus — vi dobijate jasne izveštaje i isplate, a mi pažljivo vodimo objekat i čuvamo vašu reputaciju.

Naša provizija — 25% od prihoda od zakupa. Pošteno, transparentno, bez skrivenih troškova.

Šta radimo za vlasnika

• Marketing i objave: profesionalne fotografije/video i tekstovi, oglašavanje na Booking/Airbnb i lokalnim platformama.
• Rezervacije i gosti: komunikacija, prijem/odjava, podrška gostima tokom boravka.
• Briga o objektu: čišćenje, redovno održavanje i brzo rešavanje dnevnih pitanja.
• Finansije i izveštavanje: praćenje prihoda/troškova, mesečni izveštaji.
• Pravna/admin podrška: registracija gostiju, turističke takse i osnovni uslovi za legalan kratkoročni zakup.

👉 Jednostavno: mi upravljamo — vi zarađujete.
Obim usluge prilagođavamo vašem objektu (stan, apartman, vila).

Kako to izgleda po koracima

1. Priprema — analiza objekta, preporuke za unapređenje, sadržaj.
2. Start — objave na platformama, kalendar i cene, povezivanje kanala.
3. Operativa — gosti, održavanje, izveštaji, redovne isplate.

Primer prihoda (realni slučaj — The Cube)

• High season (maj–sept): €250/noć
• Low season (okt–apr): €130/noć
• Prosečna popunjenost: ~60%

Godišnji bruto prihod: ~€27,570
Neto prihod posle upravljanja i režija: ~€18,295

Primer net yield-a:
Cena stana €250,000 → godišnji neto prihod €18,295 = ~7.3% net yield.

Česta pitanja

Ko se bavi čišćenjem i sitnim pitanjima?
Mi. Čišćenje, nadzor, brze intervencije — uključeno.

Koje formalnosti su obavezne?
Registracija gostiju i turistička taksa su obavezne. Mi to vodimo i administriramo.

Mogu li dobiti prognozu prihoda pre starta?
Da. Uradićemo analizu, prikupiti podatke o lokaciji i sezoni i pripremiti 3 scenarija prihoda.

O nama

Eco-Build — developerska i upravljačka kompanija na crnogorskom primorju.
Gradimo, prodajemo i upravljamo nekretninama — pun ciklus uz odgovornost za rezultat.

Kontakt:
+382 68 793 661
+382 69 283 900

Od održavanja do izdavanja: Eco-Build obezbeđuje da vaša nekretnina donosi prihod i ostaje u savršenom stanju.

Investiranje u nekretnine je samo prvi korak. Da biste maksimizovali prinos i očuvali objekat u vrhunskom stanju, Eco-Build nudi kompletnu uslugu održavanja i izdavanja nekretnina u Crnoj Gori.

Naše usluge uključuju:

• Izdavanje – marketing objekta, rezervacije, prijem i odjava gostiju, čišćenje i podrška.
• Održavanje i popravke – redovni pregledi, preventivno održavanje, hitne intervencije.
• Finansijski izveštaji – transparentni pregledi prihoda i rashoda, uvek znate svoj ROI.
• Pravna i administrativna podrška – dozvole, lokalni propisi, plaćanje komunalija, poreska pomoć.
• Podrška vlasnicima – foto/video izveštaji, fleksibilan pristup objektu tokom vašeg boravka u Crnoj Gori.

Primer: potencijal prihoda od izdavanja

Za jedan od apartmana pod upravljanjem Eco-Build u kompleksu The Cube:

• Visoka sezona (maj–septembar): 250 € po noći
• Niska sezona (oktobar–april): 130 € po noći
• Prosečna godišnja popunjenost: 60%
• Bruto prihod od izdavanja: ~27 570 € godišnje
• Neto prihod nakon provizije za izdavanje i komunalija: ~18 295 € godišnje

Uz kompletnu uslugu održavanja i izdavanja vlasnici ostvaruju pasivan prihod, dok Eco-Build preuzima sve operacije.

Zašto izabrati Eco-Build?

• Pouzdan lokalni tim sa dugogodišnjim iskustvom u građevini i nekretninama
• Transparentna provizija (25%) pokriva sve usluge
• Mir i sigurnost: vaša nekretnina je zaštićena, profitabilna i uvek spremna za vaš dolazak

Zaštitite svoju investiciju profesionalnom uslugom

Prepustite detalje Eco-Buildu, a vi uživajte u benefitima.

Kontaktirajte nas:
+382 69 283 900
+382 68 793 661