en 
ru 
Planirate da kupite parcelu u Crnoj Gori i izgradite svoju vilu? Prije nego što se zaljubite u pogled na more, provjerite najvažnije: UTU (Urbanističko-tehnički uslovi). UTU određuje šta, koliko visoko i koliko m² možete graditi. Bez UTU-a ne možete dobiti građevinsku dozvolu — i „savršena“ parcela može biti neupotrebljiva za vašu namjenu.
1) Šta UTU zaista definiše
- Namjenu parcele (stambena, turistička, mješovita, poljoprivredna)
- Maksimalan broj etaža, visinu i ukupnu BRGP (m²)
- Odstupanja od puta i susjeda, uslove za parking
- Infrastrukturu — pristupni put, vodu, struju, kanalizaciju
Rokovi u 2025: izdavanje/potvrda UTU najčešće traje 2–6 nedelja, zavisno od opštine.
2) Tipične cijene zemljišta (2025)
- Premijum zone sa pogledom na more (Luštica, Tivat, Budva): €250–600/m²
- Brda blizu obale: €100–250/m²
- Unutrašnjost/ruralno: €30–80/m²
Savet: cijena ima smisla samo ako UTU dozvoljava realnu stambenu gradnju. Uvijek provjerite planski dokument, ne samo pogled.
3) Glavni troškovi prije gradnje
- Topografski i geodetski snimak: €400–600
- UTU i dozvole: €300–800
- Arhitektura i inženjering: €35–60/m² buduće površine
- Advokat i notar: €1 000–1 500
- Priključci (struja/voda/kanalizacija): ukupno €5 000–12 000
4) Porezi pri kupovini zemljišta (2025)
- Do €150 000 → 3 %
- €150 001–€500 000 → €4 500 + 5 % na iznos preko €150 000
- Iznad €500 000 → €22 000 + 6 % na iznos preko €500 000
Napomena: ako građevinsko zemljište prodaje pravno lice obveznik PDV-a, transakcija može biti pod 21 % PDV-a (procjenjuje se pojedinačno — provjerite sa advokatom).
5) Česte zamke
- Parcela bez važećeg UTU — izgleda perfektno, ali nije gradivna
- Neupisan pristupni put/servitut — bez toga nema dozvole
- Suvlasništvo — nisu svi vlasnici saglasni za prodaju
- Skriveni troškovi komunalija — nadogradnja struje/kanalizacije lako doda €10 000+
- „Poljoprivredno zemljište“ oglašeno kao stambeno — nije stambena namjena
6) Kratak primjer (padine Luštice)
Parcela 650 m² sa pogledom na more po €180/m² ≈ €117 000. Dubinska provjera, projekt i priključci — još oko €25 000–35 000 prije gradnje.
Izgradnja vile 250 m² po ~€1 500/m² → ukupno oko €490 000–530 000 — i dalje ispod cijena gotovih vila sa pogledom koje često idu €900 000+.
7) Prije kupovine — provjera
Ako imate plac ili razmišljate da kupite zemljište, možemo vam pomoći da proverite realne mogućnosti gradnje i troškove pre nego što donesete odluku.