en 
ru 
Analiziramo prednosti i mane izgradnje sopstvene vile u odnosu na kupovinu gotove nekretnine na crnogorskom tržištu 2025 godine.
1) Kupovina gotove nekretnine
Kupovina već izgrađene kuće ili stana je trenutno rešenje bez mnogo neizvesnosti. Izbegavate kašnjenja u gradnji, troškovi su poznati unapred i možete odmah da se uselite ili da počnete sa izdavanjem. Pravni proces prenosa vlasništva u Crnoj Gori je dobro uređen, a stranci mogu slobodno posedovati nepokretnosti.
- Prednosti: odmah možete da koristite, nizak rizik, jasan proces, prihod od prvog dana.
- Nedostaci: manji izbor, viša cena po m², ponekad zastarela dokumentacija ili standardi.
U 2025. godini stanovi sa pogledom na more u Tivtu ili Budvi koštaju u proseku €3.800 – 5.500/m². Moderne vile sa bazenom — od €5.000 – 8.000/m², u zavisnosti od lokacije i pogleda.
2) Izgradnja nove vile
Gradnja vam omogućava da stvorite baš onakav dom kakav želite, često po nižoj ceni po m². U 2025. godini prosečna cena „ključ u ruke“ gradnje iznosi €1.400 – 1.900/m² za moderne vile dobrog kvaliteta i završne obrade.
- Prednosti: individualan dizajn, niža osnovna cena, potencijalni rast vrednosti 25–30 % nakon završetka.
- Nedostaci: potrebno lokalno iskustvo, vreme za dozvole i priključke, rok 12–18 meseci.
Plac sa izdatim UTU (Urbanističko-tehnički uslovi) je obavezan — bez njega proces dobijanja građevinske dozvole traje znatno duže.
3) Uporedni rokovi
- Kupovina: 2–4 nedelje → pretraga, notar, prenos vlasništva.
- Gradnja: 12–18 meseci → projekat, dozvole, izvođenje radova.
4) Prihod i investicija
Tržište izdavanja u Crnoj Gori nastavlja rast i tokom 2025. godine. Stanovi i vile sa pogledom na more u Tivtu, Luštici i Kotoru ostvaruju neto prinos od 6–9 % godišnje uz dobro upravljanje.
Moderne vile sa bazenom i fleksibilnim rasporedom obično se isplate u roku od 8–10 godina.
5) Porezi i pravni okvir 2025.
Strani državljani mogu posedovati nekretnine direktno na svoje ime. Aktuelni porezi i troškovi prilikom kupovine u 2025. godini:
- Do €150.000 → 3 % od kupoprodajne vrednosti.
- €150.001 – €500.000 → fiksnih €4.500 + 5 % na iznos iznad €150.000.
- Preko €500.000 → fiksnih €22.000 + 6 % na iznos iznad €500.000.
Za novogradnju koju prodaje investitor, RETT se ne plaća — PDV od 21 % već je uračunat u cenu.
- Godišnji porez na imovinu: približno 0.25–1 % od procenjene vrednosti (viši u turističkim zonama).
- Notar i pravne usluge: €400–1.000 u zavisnosti od vrednosti nekretnine i prevoda.
- Registracija i opštinske takse: obično 1–1.5 % od vrednosti transakcije.
Ove stope zamenile su raniji jedinstveni porez od 3 % i uvele progresivni sistem. Pre potpisivanja ugovora obavezno proverite izračun sa lokalnim advokatom.
6) Kada je kupovina bolja opcija
Ako vam je potrebna kuća ili stan spreman za useljenje ili izdavanje već ove sezone — kupovina je praktičniji izbor, naročito ako kupujete od proverenog investitora sa kompletnom dokumentacijom i upotrebnom dozvolom.
7) Kada je gradnja bolja opcija
Ako želite personalizovanu vilu, dugoročno ulaganje ili projekat za izdavanje pod sopstvenim brendom — gradnja je i dalje odlična opcija, posebno na području Luštice i Tivta.
- Kupovina placa i provera dokumentacije (1–2 meseca)
- Projekat i dozvole (3–5 meseci)
- Izgradnja (9–12 meseci)
- Završni radovi i uređenje okoline (1–2 meseca)
8) Zaključak
I kupovina i gradnja ostaju atraktivne opcije na tržištu Crne Gore 2025. godine. Ključ je da definišete svoj vremenski okvir, spremnost na rizik i očekivani prinos.
Tim Eco-Build Montenegro sarađuje sa investitorima na svim nivoima — od pronalaženja odgovarajućeg placa ili gotove nekretnine do potpune realizacije projekta i upravljanja gradnjom.