Kupovina nekretnine u Crnoj Gori: glavne specifičnosti

Kupovina nekretnine u Crnoj Gori: glavne specifičnosti

Crna Gora ostaje jedno od najatraktivnijih mesta na Jadranu za one koji traže stan ili kuću na moru, kao i za investitore u izdavanje. Priroda, blaga klima, sve veći broj turista i relativno pristupačne cene čine tržište veoma privlačnim. Ipak, zemlja ima svoje specifičnosti koje kupci treba da znaju.

1. Dokumenta i katastar

Glavni dokument za svaku nekretninu je List nepokretnosti. U njemu piše: vlasnik, površina, kategorija zemljišta, dozvole.

⚠️ Upis vlasništva u katastar može trajati od 2 nedelje do 3–6 meseci, zavisno od opštine. To ne znači da je kupovina nevažeća — postupak samo zahteva vreme.

Ponekad postoje manje greške, na primer u kvadraturi ili imenu vlasnika. Obično se ispravljaju brzo i bez problema, ali je bolje proveriti sve unapred.

Obratite pažnju na oznake:

  • „nema dozvolu“ — objekat bez građevinske dozvole;
  • „prekoracenje“ — prekoračenje parametara (spratnost, kvadratura);
  • odsustvo upotrebne dozvole — nema dozvole za korišćenje.

Dokumenta uvek proverite pre potpisivanja ugovora.

2. Porezi i troškovi pri kupovini

Sekundarno tržište (kupovina od fizičkog lica):
Od 1. januara 2024. važi progresivna stopa poreza na prenos prava:

  • Do 150 000 € — 3% od vrednosti.
  • Od 150 001 € do 500 000 € — fiksno 4 500 € + 5% od iznosa preko 150 000 €.
  • Preko 500 000 € — fiksno 22 000 € + 6% od iznosa preko 500 000 €.

⚠️ Porez se računa ne samo na ugovorenu cenu. Ako poreska uprava proceni veću tržišnu vrednost, može obračunati razliku.

Primeri:

  • Stan od 200 000 € → 4 500 € + 5% × (200 000 − 150 000) = 7 000 €.
  • Vila od 600 000 € → 22 000 € + 6% × (600 000 − 500 000) = 28 000 €.

Novi objekat od investitora:

  • Porez na prenos se ne plaća.
  • Umesto toga, obračunava se PDV 21% (obično uključen u cenu).

Godišnji porez na nepokretnost:

  • Plaća se svake godine nakon kupovine.
  • Određuje ga opština, obično 0,25–1% od katastarske vrednosti.
  • Za stan na moru nekoliko stotina evra godišnje, za vilu više hiljada.

Ostali troškovi:

  • Notar: 250–1000 €.
  • Sudski tumač/prevodilac: 50–200 €.
  • Upis u katastar: nekoliko desetina evra.

3. Proces kupovine

  • Depozit obično 5–10%, ponekad i više.
  • Plaćanje u ratama (npr. 30% na potpis, ostatak kasnije, 10% na završetku radova).
  • Ugovor se potpisuje kod notara, vlasništvo prelazi na kupca, a upis traje neko vreme.

4. Ograničenja za strance

  • Poljoprivredno zemljište se ne može kupiti direktno — samo preko firme ili nakon promene namene.
  • U priobalnom pojasu (100 m od mora) svi radovi zahtevaju saglasnost Morsko Dobro, što često ograničava rekonstrukciju.

5. Praktični saveti

  • Proverite postojanje Urbanističko-tehničkih uslova (UTU) za zemljište — bez njih nema gradnje.
  • Potvrdite mogućnost priključenja na struju i vodu. Nekad se rešava tek posle kupovine.
  • Kod gotovinskih transakcija banke sve češće traže dokaze o poreklu novca.

6. Izdavanje i prihod

  • Za legalno izdavanje potrebno je registrovati objekat u turističkoj organizaciji i dobiti kategoriju (zvezdice).
  • Izdavanje bez registracije nosi kazne.
  • Agencije za upravljanje uzimaju 20–30% prihoda, ali oslobađaju vlasnika obaveza oko gostiju i birokratije.

Zaključak

Kupovina nekretnine u Crnoj Gori je realna prilika da investirate u tržište koje se brzo razvija. Ključ je da poznajete sve nijanse, detaljno proverite dokumenta i uzmete u obzir lokalne specifičnosti. Tako će vaša kupovina biti sigurna i isplativa.