EcoBuild · Юридический гайд

В Черногории статус объекта недвижимости стал определяющим фактором при покупке. После введения строгих правил в отношении построек без разрешений рынок отошел от схем, основанных на доверии: если объект квалифицируется как возведенный без разрешения на строительство или с существенными отклонениями от проекта, его продажа ограничена, и нотариусы обычно не оформляют такие договоры до завершения легализации. При этом возможны исключения, поэтому статус всегда проверяется индивидуально на дату сделки.

Критически важно:

Если объект официально признан нелегальным (построен без разрешения или с нарушениями), его продажа ограничена: на практике нотариус не составляет документ по продаже или дарению такого объекта до принятия решения о легализации. Одновременно обсуждаются изменения, которые могут допускать переход прав в отдельных случаях (например, наследование), поэтому нельзя полагаться на общие утверждения — необходимо проверять актуальные правила и статус конкретного объекта перед сделкой.

Почему сделки с объектами без разрешений стали сложнее?

Государство стремится привести кадастровую базу к прозрачному виду и стимулировать владельцев легализовать свои постройки. Поэтому для объектов без разрешений установлен режим ограничений по продаже и использованию — это прямой юридический инструмент влияния на рынок.

Юридический статус «нелегальный объект» может иметь разные причины: полное отсутствие разрешения на строительство, несогласованная надстройка этажей или отсутствие финального разрешения на эксплуатацию. Именно поэтому важно изучать документы по существу, а не полагаться на слова продавца.

Что изменилось в процедуре оформления на практике

  • Тщательная проверка: Юридический статус проверяют строже: если в кадастре есть отметки о спорном статусе объекта, сделка может быть остановлена нотариусом или отклонена при регистрации.
  • Техническое соответствие: Особое внимание уделяется соответствию фактического состояния документам: площади, этажности, границам участка и официальному разделению на отдельные квартиры (этажная разработка).
  • Официальные данные: Подтверждение статуса объектов привязано к официальным данным кадастра и решениям комиссий. Поскольку правила могут меняться, необходимо проверять ситуацию непосредственно перед покупкой.

Как проверять объект перед покупкой

Проверка Листа непокретности (Свидетельства о собственности) — это обязательный этап. Рекомендуемый минимум действий:

  • Выписка из Листа непокретности: проверка собственника, долей, назначения земли и наличия обременений и ограничений.
  • Проверка структуры собственности: продается ли квартира как отдельная единица или как доля в доме (это несет разные юридические риски).
  • Разрешительные документы: наличие разрешения на строительство и актов соответствия фактическому состоянию строения.
  • Для новостроек: проверка инвестора, этапа строительства и пакета документов, который будет передан при финальной регистрации.
  • Технические коммуникации: проверка подключения воды и электричества (постоянное или временное строительное подключение).
  • Юридическая история: отсутствие судебных споров, ипотек, запретов на продажу и претензий со стороны третьих лиц.

Красные флаги (что должно насторожить)

  • Предложение оформить сделку без участия нотариуса, через расписку или внутренний договор.
  • Продавец избегает предоставления свежей выписки из кадастра или в ней есть отметки о спорном статусе.
  • Предложение оформить сделку через договор дарения или фиктивную аренду вместо договора купли-продажи.
  • Отсутствие регистрации отдельных квартир (продают квартиру, а по документам — доля в общем доме).
  • Заметное несовпадение площади или этажности здания с данными в официальных документах.
  • Наличие записей о судебных спорах по границам застройки или решений инспекции о нарушениях.
  • Коммуникации подключены только по временным строительным схемам.
  • Цена значительно ниже рыночной с обещанием решить вопросы с документами в будущем.

Как совершить безопасную покупку

Самый надежный способ — выбирать объекты, которые изначально соответствуют всем требованиям закона. В нашей практике мы фокусируемся на вариантах с чистой историей, где регистрация права собственности проходит без осложнений.

  • Проводите юридическую проверку объекта до внесения задатка или аванса.
  • Четко фиксируйте в договоре предмет сделки, список обязательных документов и порядок действий при невозможности регистрации.
  • Осуществляйте оплату через банковские переводы для сохранения прозрачной истории платежей.

FAQ: Ответы на частые вопросы

Можно ли купить дом, если легализация еще не завершена?
Продажа объектов без разрешений ограничена до официального решения о легализации, поэтому стандартная купля-продажа часто невозможна. Возможность сделки зависит от статуса в кадастре и наличия условий для исключений. Это необходимо проверять индивидуально перед любыми расчетами.
Что делать, если объект в собственности имеет спорный статус?
Необходимо собрать документы и определить характер проблемы: отсутствие акта на строительство, отклонения от проекта или отсутствие регистрации отдельных помещений. Далее следует действовать по официальной процедуре урегулирования и ожидания решения, прежде чем планировать продажу.
Безопасно ли покупать недвижимость через дарение или продажу доли?
Схемы, заменяющие стандартную процедуру купли-продажи, несут высокие риски: право собственности может быть не зарегистрировано корректно. Мы рекомендуем приобретать только те объекты, которые проходят стандартную процедуру нотариального заверения.

Надежная недвижимость в Черногории

Мы предлагаем только те объекты, которые прошли полную правовую проверку. Наша команда анализирует статус собственности, наличие разрешений и отсутствие обременений, чтобы вы могли совершить покупку безопасно. Выбирайте проверенные варианты в нашем каталоге.

Email: [email protected] WhatsApp: +382 68 793 661 Каталог проверенных объектов

Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. Перед совершением сделки рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и проверить актуальный статус объекта на дату подписания договора.

ECOBUILD • ПОЛЕЗНОЕ

Покупка недвижимости в Черногории без личного приезда — это стандартная практика для инвесторов со всего мира. Юридическая система страны позволяет провести сделку полностью дистанционно.

Коротко о главном:

Сделку можно провести по доверенности. Весь процесс занимает от 2 до 4 недель. От вас потребуется один визит к нотариусу в стране проживания для оформления документа, который затем отправляется в Черногорию.

Как работает покупка по доверенности

Основанием для удаленной сделки является нотариальная доверенность. Она дает право вашему представителю подписать договор купли-продажи от вашего имени и представлять ваши интересы в государственных органах.

Безопасность процедуры

Доверенность оформляется строго под конкретный объект с указанием его кадастровых данных. Это гарантирует, что документ нельзя использовать для других целей. Нотариус в Черногории несет личную ответственность за легальность сделки.

Что важно прописать в доверенности:

  • Право на подписание основного договора купли-продажи.
  • Полномочия на получение черногорского налогового номера (PIB).
  • Право на подачу заявления в кадастр для регистрации права собственности.
  • Точные паспортные данные сторон согласно загранпаспортам.

Особенности для Дубая и ОАЭ

Если вы находитесь в Эмиратах, процедура требует легализации. ОАЭ не входят в список стран с упрощенным документооборотом (через Апостиль) с Черногорией.

Обычно применяется консульская легализация: заверение у нотариуса или в Dubai Courts, затем штамп Министерства иностранных дел (MOFA). Мы заранее уточняем требования нотариуса, чтобы ваш документ был принят с первого раза.

Пошаговый процесс

1
Выбор объекта. Видео-осмотр и дистанционный аудит документов.
2
Текст доверенности. Мы готовим проект на двух языках для вашего нотариуса.
3
Заверение. Вы подписываете доверенность и ставите необходимые штампы легализации.
4
Пересылка. Отправка оригинала в Черногорию курьерской службой.
5
Сделка. Юрист подписывает договор у нотариуса в Черногории.
6
Регистрация. Оплата и подача документов в государственный кадастр.

Чек-лист перед покупкой

  • Срок действия загранпаспорта — более 6 месяцев.
  • Свежая выписка из кадастра проверена на отсутствие обременений.
  • Банковский перевод возможен из вашей текущей страны проживания.
  • Согласованы сроки передачи объекта и получения ключей.

Вопросы и ответы

Нужно ли приезжать для получения документов?
Нет, оригинал свидетельства о собственности (лист непокретности) можно получить почтой или оставить на хранение у вашего представителя.
Как оплачиваются налоги?
Налог на оборот недвижимости оплачивается по реквизитам налоговой службы. Ваш представитель может получить квитанцию и передать её вам для оплаты через банк.

Консультация по удаленной сделке

Поможем подготовить доверенность и ответим на все вопросы по оформлению.

Email: [email protected] Тел: +382 68 793 661 Тел: +382 69 283 900 WhatsApp: +382 68 793 661 Каталог недвижимости: eco-build.me/for-sale/

Реальные цифры 2025 года по земле, разрешениям, материалам, рабочей силе и отделке — плюс пример бюджета для виллы с видом на море на Луштице.

Короткий ответ

В 2025 году средняя стоимость строительства современной виллы в Черногории составляет €1 200–2 000 за м². Это без учёта земли и «мягких» расходов. Если добавить землю, разрешения, проект, инфраструктуру, общий бюджет увеличивается примерно на 25–40 %.

1) Стоимость земли и расположение

  • Первая линия / побережье (Луштица, Тиват, Будва): €250–600/м²
  • Участки с видом на море (на возвышенности): €100–250/м²
  • Внутренние районы: €30–80/м²

Участки с утверждёнными UTU (Urbanističko-tehnički uslovi) ценятся значительно выше — можно начать строительство быстрее и снизить регуляторные риски. Без UTU закладывайте дополнительные месяцы и работы архитектора.

2) Разрешения и юридические расходы

Потребуются одобрения муниципалитета, геодезия, подключения к сетям и соответствующий проект. Профессиональное сопровождение и согласование по UTU обычно стоит €3 000–6 000.

3) Стоимость строительства за м² (2025)

  • Базовая конструкция + простая отделка: €1 000–1 200/м²
  • Средний уровень (окна/плитка, аккуратный фасад): €1 400–1 700/м²
  • Премиум (дизайнерская отделка, «умный дом», фасад люкс): €1 800–2 200/м²

4) Инфраструктура и внешние работы

Не недооценивайте «экстерьер»: подъезд, подпорные стены, дренаж, бассейн и ландшафт могут добавить ещё 15–20 % к общему бюджету.
  • Подъезд / дорога: €10 000–30 000
  • Подпорные стены и дренаж: €5 000–25 000
  • Бассейн: €25 000–60 000
  • Ландшафт и освещение: €5 000–15 000

5) Рабочая сила и материалы

После 2023 года цены стабилизировались, но много материалов импортируется (Сербия, Италия, Турция). Средняя стоимость квалифицированных работ — €250–350/м² по конструктиву.

6) Проектирование и надзор

Архитектурный проект с 3D и технической документацией — €40–60/м². Авторский/технадзор добавляет €1 500–2 500 и часто экономит больше, предотвращая ошибки на отделке.

7) Пример бюджета — вилла 250 м² с видом на море (Луштица)

Расчёт расходов

  • Земля: €150 000
  • Строительство: €400 000
  • Внешние работы (бассейн/ландшафт): €70 000
  • Разрешения/проект/надзор: €25 000
  • Итого: ~€645 000 (~€2 580/м² с землёй)

Покупка vs строительство

Сопоставимые готовые виллы возле Тивата идут за €900 000–1.2 млн — хорошо управляемая стройка экономит 20–30 % и даёт кастомный дизайн.

8) Строить или купить в 2025?

Нужны кастомизация и выгодный вход → строить. Дороже время и «под ключ» → купить в управляемом комплексе с арендной программой.

Вывод

Строительство в Черногории не «дёшево», но всё ещё конкурентно по сравнению с Западной Европой. Решает умное планирование — чистые UTU, надёжные подрядчики и прозрачный бюджет.

Рассматриваете Луштицу или Боку-Которскую? Поделимся реальными сметами и ROI-сценариями — напишите для быстрого звонка или визита.

Eco-Build Montenegro — застройщик The Cube Residence в Крашичах.

Разбираем плюсы и минусы строительства собственной виллы и покупки готового жилья на рынке Черногории в 2025 году.

· 7–9 минут чтения · от Eco-Build Montenegro

1) Покупка готовой недвижимости

Покупка уже построенного дома или квартиры — это моментальное решение без множества переменных. Вы избегаете задержек со строительством, точно знаете расходы и можете сразу заселиться или начать сдавать объект в аренду. Юридические процедуры передачи права собственности в Черногории хорошо отлажены, а иностранцы могут свободно владеть недвижимостью.

  • Плюсы: немедленное использование, низкие риски, прозрачный процесс, доход с первого дня.
  • Минусы: ограниченный выбор, более высокая цена за м², иногда устаревшие стандарты или документы.

В 2025 году квартиры с видом на море в Тивате или Будве стоят в среднем €3 800 – 5 500/м². Современные виллы с бассейнами — от €5 000 – 8 000/м² в зависимости от локации и вида.

2) Строительство новой виллы

Строительство позволяет создать именно то жильё, которое вы хотите, и часто войти в рынок по более низкой себестоимости. В 2025 году средняя цена строительства «под ключ» — €1 400 – 1 900/м² для современных вилл хорошего качества.

  • Плюсы: индивидуальный проект, меньшая цена за м², прирост стоимости 25–30 % после завершения.
  • Минусы: требуется местный контроль, время на разрешения и подключения, срок 12–18 месяцев.

Участки с утверждённым UTU (Urbanističko-tehnički uslovi) обязательны — без них процесс получения разрешения может затянуться.

3) Сравнение по срокам

  • Покупка: 2–4 недели → поиск, нотариус, переход права собственности.
  • Строительство: 12–18 месяцев → проектирование, разрешения, стройка.

4) Доходность и инвестиции

Рынок аренды в Черногории стабильно растёт. Квартиры и виллы с видом на море в Тивате, Луштице и Которе показывают чистую доходность 6–9 % в год при грамотном управлении.

Пример: двухкомнатная квартира рядом с мариной Тиват, сдаваемая по €220–260/ночь 6 месяцев в году, приносит €28 000–32 000 чистого дохода ежегодно.

Современные виллы с бассейном и гибкой планировкой обычно окупаются за 8–10 лет.

5) Налоги и правовая база 2025

Иностранные граждане могут владеть недвижимостью напрямую на своё имя. Актуальные налоги и сборы при покупке в 2025 году:

Налог на передачу недвижимости (RETT) — применяется к вторичному рынку:
  • До €150 000 → 3 % от цены покупки.
  • €150 001 – €500 000 → фиксированные €4 500 + 5 % на сумму свыше €150 000.
  • Свыше €500 000 → фиксированные €22 000 + 6 % на сумму свыше €500 000.

Для новостроек, продаваемых застройщиком, RETT не применяется — НДС 21 % уже включён в цену.

  • Годовой налог на имущество: примерно 0.25–1 % от кадастровой стоимости (выше в туристических зонах).
  • Нотариус и юрист: €400–1 000 в зависимости от стоимости и перевода.
  • Регистрация и муниципальные сборы: обычно 1–1.5 % от суммы сделки.

Эти ставки заменили прежний единый налог 3 % и сделали систему прогрессивной. Перед подписанием договора рекомендуется проверить точные расчёты с юристом.

6) Когда выгоднее купить

Если вам нужно жильё или объект под аренду уже в этом сезоне — покупка будет рациональнее, особенно при выборе надёжного застройщика с готовыми документами и актом ввода в эксплуатацию.

7) Когда выгоднее строить

Если вы планируете индивидуальную виллу, долгосрочную инвестицию или брендированный арендный проект — строительство остаётся отличным вариантом, особенно в районах Луштицы и Тивата.

Типовой процесс строительства:
  1. Покупка участка и проверка документов (1–2 месяца)
  2. Проектирование и разрешения (3–5 месяцев)
  3. Строительство (9–12 месяцев)
  4. Отделка и ландшафт (1–2 месяца)

8) Итоги

И покупка, и строительство — привлекательные направления на рынке Черногории 2025 года. Главное — понимать свой горизонт, уровень рисков и желаемую доходность.

Команда Eco-Build Montenegro помогает инвесторам на всех этапах — от подбора участка или готового объекта до полного сопровождения сделки и строительства под ключ.

Eco-Build Montenegro — застройщик проекта The Cube Residence в Крашичах.

· 5–7 мин на чтение · Eco-Build Montenegro

Думаете купить участок в Черногории и построить свою виллу? Прежде чем влюбляться в вид на море, проверьте главное: UTU (Urban-Technical Conditions — урбанистико-технички услови). Этот документ определяет, что, какой высоты и какой площади можно построить. Без UTU разрешение на строительство не получить — и «идеальная» земля может оказаться непригодной под ваши планы.

1) Что именно определяет UTU

  • Назначение участка (жилое, туристическое, смешанное, сельхоз и т. п.)
  • Максимальные этажи, высота и общая застроенная площадь (м²)
  • Отступы от дорог и соседей, требования к парковке
  • Условия по инфраструктуре — подъезд, вода, электричество, канализация

Сроки в 2025: выдача/подтверждение UTU обычно занимает 2–6 недель в зависимости от муниципалитета.

2) Типичные цены на землю (2025)

  • Премиальные зоны с видом на море (Луштица, Тиват, Будва): €250–600/м²
  • Холмы рядом с побережьем: €100–250/м²
  • Внутренние/сельские зоны: €30–80/м²

Совет: цена оправдана только если UTU позволяет полноценное жилищное строительство. Проверяйте план зонирования, а не только вид.

3) Основные расходы до стройки

  • Топосъёмка/геодезия: €400–600
  • UTU и разрешения: €300–800
  • Архитектура и инженерия: €35–60/м² будущей площади
  • Юрист и нотариус: €1 000–1 500
  • Подключения (электрич/вода/канализация): суммарно €5 000–12 000

4) Налоги при покупке земли (2025)

  • До €150 000 → 3 %
  • €150 001–€500 000 → €4 500 + 5 % на сумму свыше €150 000
  • Свыше €500 000 → €22 000 + 6 % на сумму свыше €500 000

Примечание: если землю под застройку продаёт компания-плательщик НДС, сделка может облагаться НДС 21 % (решается по ситуации, уточняйте у юриста).

5) Частые ловушки

  • Участок без действующего UTU — выглядит идеально, но строить нельзя
  • Нет зарегистрированного подъезда/сервитута — без него не дадут разрешение
  • Долевая собственность — не все совладельцы согласны продавать
  • Скрытые расходы по сетям — апгрейд электро/канализации легко добавит €10 000+
  • «С/х земля» под видом жилой — это не жилое назначение

6) Реальный пример (склон Луштицы)

Участок 650 м² с видом на море по €180/м² ≈ €117 000. Проверки, проект и подключения — ещё около €25 000–35 000 до начала стройки.

Строительство виллы 250 м² по ~€1 500/м² → итог около €490 000–530 000 — всё ещё значительно ниже готовых вилл с видом, которые часто стоят €900 000+.

7) Перед покупкой — проверьте

Не уверены, можно ли строить и что именно допускает UTU? Пришлите кадастровую ссылку или метку Google Maps. Мы проверим зонирование, подъезд и сети в течение 48 часов и дадим чёткие следующие шаги.

Eco-Build Montenegro — девелопер проекта The Cube Residence в Крашичи.