Планируете строительство дома в Черногории или хотите купить землю у моря? Первое, что нужно проверить — это УТУ (урбанистичко-технические условия).

Без УТУ невозможно получить разрешение на строительство, а значит, участок может оказаться бесполезным. Этот документ определяет, что именно можно возвести: просторный дом, виллу или только вспомогательное строение.

Что такое УТУ в Черногории?

УТУ (урбанистичко-технические условия) — это официальный документ из муниципалитета, в котором прописаны правила застройки для конкретного участка.

В документе указываются:

  • назначение земли (жилая, туристическая, коммерческая);
  • что именно можно строить — дом, виллу, апартаменты;
  • максимально допустимая площадь и этажность;
  • коэффициенты застройки (сколько квадратных метров разрешено построить);
  • минимальные отступы от границ и дорог;
  • условия подключения к электричеству, воде и канализации.

Почему УТУ так важны

  • Без УТУ нельзя подать заявку на разрешение на строительство (građevinska dozvola).
  • УТУ показывают реальный потенциал участка: возможно, там можно построить только 120 м², а не 500 м², как говорит продавец.
  • Проверка УТУ ещё до покупки позволяет избежать ошибок и ненужных расходов.

Живой пример из практики

К нам обратился клиент, который рассматривал участок на Луштице.
Продавец уверял: «можно строить три этажа, отличный вариант для большой виллы».

Мы проверили документы и заказали УТУ. В результате выяснилось, что на участке разрешена только застройка формата P+1 (два уровня) с максимальной площадью до 120 м².

Благодаря этой проверке клиент получил точное понимание реальных возможностей участка и смог принять правильное решение. Вместо земли с ограничениями он выбрал другой вариант, который действительно соответствовал его планам строительства.

Как получить УТУ на землю в Черногории (пошагово)

  1. Подать заявление в муниципалитет (општину) по месту нахождения участка.
  2. Оплатить административную пошлину (несколько десятков евро).
  3. Ожидать — обычно 15–30 дней, иногда дольше при высокой загрузке.

Правила строительства в Черногории: что учесть

  • Этажность: чаще всего ограничение P+2 (три уровня).
  • Коэффициенты застройки: определяют максимальную площадь будущего здания.
  • Прибрежная зона (100 м от моря): действуют жёсткие ограничения, обязательное согласование с государственным предприятием Morsko Dobro.
  • Категория земли: сельхоз участок нельзя использовать для жилья без изменения назначения.

Как строить у моря в Черногории?

Строительство у моря регулируется особенно строго.

  • В пределах 100 метров от берега действуют специальные правила.
  • Самовольное расширение или надстройка запрещены.
  • Многие старые объекты можно только реконструировать, но не строить заново.

FAQ: частые вопросы про УТУ

Можно ли строить без УТУ?
Нет. Без этого документа строительство невозможно.

Сколько действуют УТУ?
Обычно 6–12 месяцев, точный срок зависит от муниципалитета.

Стоит ли покупать землю без УТУ?
Формально можно, но это рискованно. Лучше запросить условия заранее или прописать в договоре условие: «сделка при получении УТУ».

Заключение

УТУ — это не формальность, а ключевой документ для строительства в Черногории.
Он показывает, что и в каком объёме можно строить, и помогает избежать ошибок при покупке земли.

Заказывая УТУ заранее, вы защищаете себя от лишних затрат и выбираете участок, который действительно подходит для ваших целей.

Черногория остаётся одним из самых привлекательных направлений на Адриатике для тех, кто ищет жильё у моря или доходный объект под аренду. Природа, мягкий климат, растущий поток туристов и относительно доступные цены делают рынок очень интересным. Но вместе с этим у страны есть свои особенности, которые стоит учитывать при покупке.

1. Документы и кадастр

Главный документ на недвижимость в Черногории — лист непокретности. В нём указаны все данные: собственник, площадь, категория земли, наличие разрешений.

⚠️ Внесение права собственности в кадастр может занимать от 2 недель до 3–6 месяцев, в зависимости от муниципалитета. Это не значит, что сделка недействительна — просто процедура требует времени.

Иногда в листе непокретности встречаются небольшие ошибки: в квадратуре или написании имени собственника. Поэтому лучше всё проверить заранее. Такие неточности исправляются достаточно быстро и не создают серьёзных сложностей.

Также стоит обращать внимание на отметки:

  • „nema dozvolu“ — объект без разрешения на строительство;
  • „prekoracenje“ — превышение параметров;
  • отсутствие upotrebne dozvole (разрешение на использование).

Перед сделкой всегда проверяйте документы.

2. Налоги и сборы при покупке

Вторичный рынок (покупка у частного лица):
С 1 января 2024 года действует прогрессивная система налогообложения при передаче права собственности:

  • До 150 000 € — 3% от стоимости объекта.
  • От 150 001 € до 500 000 € — фиксированная часть 4 500 € + 5% от суммы, превышающей 150 000 €.
  • Свыше 500 000 € — фиксированная часть 22 000 € + 6% от суммы, превышающей 500 000 €.

⚠️ Важно: налог считается не только от цены в договоре. Если налоговая сочтёт рыночную стоимость выше, может пересчитать и выставить разницу.

Примеры:

  • Квартира за 200 000 € → 4 500 € + 5% × (200 000 − 150 000) = 7 000 €.
  • Вилла за 600 000 € → 22 000 € + 6% × (600 000 − 500 000) = 28 000 €.

Новый объект от застройщика:

  • Налог на передачу не взимается.
  • Вместо него оплачивается НДС 21%, который, как правило, уже включён в стоимость.

Ежегодный налог на недвижимость:

  • Оплачивается после покупки ежегодно.
  • Устанавливается муниципалитетом и обычно составляет 0,25–1% от кадастровой стоимости.
  • Для квартиры у моря налог может быть несколько сотен евро в год, для большой виллы — несколько тысяч.

Прочие расходы:

  • Нотариальные услуги — фиксированы и зависят от суммы сделки (примерно 250–1000 €).
  • Переводчик — 50–200 €.
  • Регистрация права собственности в кадастре — несколько десятков евро.

3. Сроки и процесс сделки

  • Депозит обычно составляет 5–10%, но иногда застройщики требуют больше.
  • Оплата может идти траншами: например, 30% при подписании договора, остальное по договорённости и 10% при завершении работ.
  • Заключение договора проходит у нотариуса, после чего право собственности переходит на покупателя. Регистрация в кадастре занимает время.

4. Ограничения и нюансы для иностранцев

  • Землю сельхозназначения иностранцы не могут купить напрямую — только через фирму или после изменения категории участка.
  • В прибрежной зоне (100 метров от моря) любые работы требуют согласования с государственным предприятием Morsko Dobro, и это часто ограничивает реконструкцию.

5. Практические советы

  • Проверяйте наличие урбанистичко-технических условий (УТУ) на землю. Без этого нельзя строить.
  • Уточняйте, есть ли согласие на подключение к электричеству и воде. Иногда это становится отдельной задачей после покупки.
  • В сделках с наличными средствами всё чаще возникают проблемы с подтверждением происхождения денег. Банки могут запрашивать детальные документы.

6. Аренда и доходность

  • Для легальной сдачи в аренду нужно зарегистрировать объект в туристической организации и получить категорию (звёзды).
  • Без регистрации возможны штрафы.
  • Управляющие компании берут 20–30% от дохода, но освобождают владельца от бюрократии и взаимодействия с туристами.

Заключение

Покупка недвижимости в Черногории — это реальная возможность вложить деньги в рынок, который активно развивается и привлекает всё больше инвесторов. Главное — знать ключевые нюансы, проверять документы и учитывать местную специфику. Тогда сделка будет не только безопасной, но и выгодной.

Черногория компактна, но каждая её локация уникальна.
Куда выгоднее вложиться: в современный премиум полуострова Luštica, в туристический драйв Будвы или в камерную Боку-Которскую бухту?

Полуостров Luštica

Современные комплексы, панорамные виды и закрытая курортная инфраструктура. Это выбор для тех, кто ищет высокий уровень жизни и ликвидность в сегменте премиум.

Будва

Туристический центр страны: пляжи, рестораны, активная ночная жизнь. Лучшее место, если приоритет — доход от краткосрочной аренды.

Котор и Бока-Которская бухта

Атмосфера истории и аутентичности. Каменные дома, узкие улочки, виды на бухту. Здесь ценятся камерность и шарм.

🔥 Как выбрать именно для вас?

  • Премиум и спокойный lifestyle → полуостров Luštica.
  • Максимум дохода от аренды → Будва.
  • Историческая атмосфера и «открытка» с видом → Котор и Бока.

🏡 Eco-Build подберёт локацию и объект под вашу цель — инвестиции, переезд или дом у моря.
Мы знаем рынок изнутри и сопровождаем сделку «под ключ».

📞 Связаться с нами:
+382 69 283 900
+382 68 793 661

Если вы планируете строительство в Черногории, важно понимать основные этапы получения разрешения.
Мы собрали короткий гайд, чтобы у вас сложилась картина процесса.

1. Градостроительные условия (UTU)

Старт — это проверка вашего участка: какие виды строительства разрешены, какие параметры действуют, есть ли охранные зоны (например, UNESCO). Всё фиксируется в документе Urbanističko-tehnički uslovi (UTU).

2. Концепция и главный проект

Архитектор разрабатывает концепцию будущего объекта, а затем готовит главный проект с разделами (архитектура, конструктив, инженерия и т. д.). В некоторых случаях требуется независимая ревизия.

3. Коммунальный взнос («комуналии»)

Это единовременный платеж в пользу муниципалитета за «коммунальное обустройство» земли.
Ставка зависит от локации: на побережье дороже (например, в Херцег-Нови она может составлять порядка €50–160/м²).

4. Разрешение на строительство

На этом этапе подаются:

  • право собственности на участок,
  • UTU,
  • главный проект (с ревизией, если нужно),
  • квитанции об уплатах.

Местные органы выдают решение обычно в течение месяца (если комплект полный).

5. Начало работ и стройконтроль

После получения разрешения уведомляется општина, и застройщик может приступать к строительству.

6. Ввод в эксплуатацию (употребна дозвола)

После завершения стройки комиссия проверяет объект, и вы получаете разрешение на использование. Затем недвижимость регистрируется в кадастре.

Сроки

  • Подготовка проекта и UTU: 1–3 месяца.
  • Получение разрешения: ~30 дней.
  • Ввод в эксплуатацию и регистрация: 1–2 месяца.

Сроки всегда зависят от сезона и загруженности органов.

Частые вопросы

Нужно ли легализовать старые постройки?
Да. В 2025 действует ужесточённый режим: нелегальные объекты сложнее использовать под туризм и сдачу.

Сколько стоят проекты?
Обычно проектирование оценивается «двузначными» евро за м². Цена зависит от площади и сложности.

⚒️ Eco-Build берёт процесс “под ключ” — от концепции до ввода в эксплуатацию.
Вы получаете готовый легальный объект без головной боли.

Связаться с нами:
+382 69 283 900
+382 68 793 661

Черногория остаётся одной из самых привлекательных стран для покупки жилья у моря: мягкий климат, прозрачные законы и понятная процедура для иностранцев.

В 2024 году правила покупки немного обновились: появился прогрессивный налог на вторичку, а для первичных продаж действует НДС. Разберём всё по шагам — и покажем, как мы в Eco-Build сопровождаем сделки «под ключ».

Покупка в 2025: коротко о главном

  • Иностранцы могут свободно покупать квартиры, дома и городские земельные участки.
  • Ограничения касаются только сельхозземель (решается через регистрацию компании).
  • На «вторичку» действует прогрессивный налог: 3% / 5% / 6% (с 2024 года).
  • На «первичку» (новостройки от застройщика) — НДС 21%, уже включённый в цену.

Из чего складываются расходы покупателя

1) Налог на переход права (вторичный рынок)

  • До €150 000: 3%
  • €150 000–€500 000: €4 500 + 5% на сумму свыше €150 000
  • Свыше €500 000: €22 000 + 6% на сумму свыше €500 000

2) НДС на первичном рынке

Покупая напрямую у застройщика, вместо налога на переход права платится НДС 21% (обычно он уже включён в конечную цену).

3) Нотариус и переводчик

  • При сделке на €100 000 услуги нотариуса стоят примерно €350.
  • Чем дороже объект, тем выше сбор, максимум — около €5 000.
  • Иностранцам нужен судебный переводчик (если не владеете сербским): обычно €50/час или €15–20/страница.

4) Регистрация права собственности

Нотариус сам подаёт договор в кадастр. По закону регистрация должна пройти до 60 дней, но на практике сроки могут растянуться (особенно летом).

5) Дополнительные расходы

  • Государственные пошлины, выписки — десятки евро.
  • Банковские комиссии за перевод (обычно 0,25–1%).

Как выглядит реальная сделка по времени

  • Подбор и проверка объекта: 3–10 дней
  • Подготовка договора и нотариус: 1–5 дней
  • Оплата и подача в кадастр: в день сделки
  • Уплата налога: 15 дней после сделки
  • Регистрация права в кадастре: до 60 дней

Сколько закладывать «на старте»?

В среднем, кроме стоимости объекта, стоит предусмотреть ещё ~4–5% от цены на налоги, нотариуса, переводчика и сопутствующие расходы.

👉 Например, квартира за €200 000 потребует дополнительно около €8–10 тыс. на все издержки.

Зачем сопровождение от Eco-Build

Даже при прозрачных правилах в Черногории важно:

  • проверить объект на обременения,
  • проследить, чтобы все налоги/сборы были уплачены вовремя,
  • организовать переводчика и нотариуса,
  • аккуратно закрыть все банковские операции.

Мы делаем всё это за вас. В итоге вы получаете чистую собственность, зарегистрированную в кадастре, и можете сразу пользоваться или сдавать её в аренду.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли иностранцу купить землю?
Да, если это урбанизированный участок под застройку. Сельхозземли покупаются только через юрлицо.

Сколько времени занимает сделка?
При готовых документах всё можно пройти за неделю.

Что будет, если налог не оплатить вовремя?
Штрафы и пени. Поэтому мы строго контролируем дедлайны.

О нас

Eco-Build — девелопер и агентство недвижимости на побережье Черногории.
Мы строим, продаём и сопровождаем сделки: от подбора объекта и переговоров с продавцом до нотариуса и регистрации в кадастре.

Наш принцип — прозрачность и безопасность. С нами покупка в Черногории проходит легко и без рисков.

Хотите купить недвижимость в Черногории?

👉 Свяжитесь с нами:
+382 68 793 661
+382 69 283 900

Вся недвижимость →

Хотите, чтобы недвижимость у моря приносила пассивный доход, а не ежедневные заботы?
Eco-Build берёт на себя весь операционный цикл — вы получаете понятные отчёты и выплаты, а мы аккуратно ведём объект и бережём вашу репутацию.

Комиссия Eco-Build — 25% от арендного дохода. Честно, прозрачно, без скрытых платежей.

Что мы делаем для владельца — коротко и по делу

  • Маркетинг и публикации: профессиональные фото/видео и тексты, размещение на Booking/Airbnb и локальных площадках.
  • Бронирования и гости: коммуникация, заселение/выезд, поддержка гостя во время проживания.
  • Уход за объектом: уборка, регулярный уход и оперативное решение бытовых вопросов.
  • Финансы и отчётность: учёт поступлений и расходов, ежемесячные отчёты владельцу.
  • Юр-админ сопровождение: помощь с обязательными регистрациями/сборами и базовыми требованиями для легальной краткосрочной аренды.

Всё просто: мы управляем — вы получаете доход. Масштаб услуг настраиваем под ваш объект (квартира, апартамент, вилла).

Как это выглядит по шагам

  1. Подготовка — аудит объекта, рекомендации по доукомплектации, контент.
  2. Запуск — размещения на площадках, календарь и цены, подключение каналов.
  3. Операционка — гости, уход, отчёты, регулярные выплаты владельцу.

Пример доходности (реальный кейс The Cube)

Для одного из апартаментов, которые мы ведём в жилом комплексе The Cube:

  • High season (май–сентябрь): €250/ночь
  • Low season (октябрь–апрель): €130/ночь
  • Средняя годовая занятость: ~60%
  • Валовой доход (gross): ~€27 570 в год
  • Чистый доход после управления и коммунальных: ~€18 295 в год

При полном управлении владелец получает пассивный доход, а Eco-Build берёт на себя все ежедневные операции. Итоговую модель мы считаем индивидуально под ваш объект (площадь, локация, сезонность, политика уборок и т.п.).

Сколько это «в процентах»?

Чтобы прикинуть net yield, разделите ориентир чистого дохода на стоимость объекта.
Например, при цене квартиры €250 000 и чистом доходе €18 295 годовых:
€18 295 / €250 000 ≈ 7,3% net yield.
Фактический результат зависит от локации, качества объекта, сезонности и тарифов — мы дадим консервативный, реалистичный и оптимистичный сценарии перед запуском.

Часто задаваемые вопросы

Кто занимается уборкой и мелкими вопросами по объекту?
Мы. Включаем регулярную уборку между заездами, мониторим состояние и быстро решаем бытовые задачи.

Какие обязательные формальности нужны для краткосрочной аренды?
Регистрация гостей и уплата туристического сбора — обязательны. Мы это администрируем. Также помогаем пройти базовые требования для легальной сдачи.

Можно ли получить прогноз дохода до старта?
Да. Сделаем аудит, соберём аналитику по району и сезону, подготовим 3 сценария доходности и план улучшений.

О нас

Eco-Build — девелопер и управляющая компания на побережье Черногории. Мы строим, продаём и управляем объектами — поэтому видим полный цикл и отвечаем за результат. Прозрачные условия, аккуратная операционка и вежливый сервис гостям — залог вашего стабильного дохода.

Готовы обсудить ваш объект?

👉 Свяжитесь с нами:
+382 68 793 661
+382 69 283 900

Подробнее об услуге

От обслуживания до аренды: Eco-Build обеспечивает, чтобы ваша недвижимость приносила доход и оставалась в идеальном состоянии.

Инвестиция в недвижимость — это лишь первый шаг. Чтобы максимизировать доходность и поддерживать объект в отличном состоянии, Eco-Build предлагает полный комплекс услуг по управлению недвижимостью в Черногории.

Наши услуги включают:

  • Управление арендой — маркетинг объекта, бронирования, check-in/check-out гостей, уборка и поддержка.
  • Техническое обслуживание и ремонты — регулярные осмотры, профилактика, экстренные работы.
  • Финансовая отчётность — прозрачные отчёты о доходах и расходах, чтобы вы всегда видели свой ROI.
  • Юридическая и административная поддержка — разрешения, локальные нормы, оплата коммунальных, помощь с налогами.
  • Поддержка владельцев — фото/видео-отчёты, гибкий доступ к объекту во время ваших визитов в Черногорию.

Пример: потенциал дохода от аренды

Для одной из квартир под нашим управлением в жилом комплексе The Cube:

  • Высокий сезон (май–сентябрь): 250 € / ночь
  • Низкий сезон (октябрь–апрель): 130 € / ночь
  • Среднегодовая заполняемость: 60%
  • Валовой доход от аренды: 27 570 € / год
  • Чистый доход после комиссии за управление и коммунальных: ≈ 18 295 € / год

С полным управлением владельцы получают пассивный доход, пока Eco-Build берёт на себя все операционные задачи.

Почему выбирают Eco-Build Property Management?

  • Надёжная локальная команда с многолетним опытом в строительстве и недвижимости
  • Прозрачная комиссия 25%, покрывающая все сервисы
  • Спокойствие и уверенность: ваша недвижимость защищена, прибыльна и всегда готова к вашему приезду

Защитите свою инвестицию с профессиональным управлением

Доверьте детали Eco-Build, а сами наслаждайтесь выгодами.

Связаться с нами:
+382 69 283 900
+382 68 793 661