Черногория остаётся одной из самых привлекательных стран для покупки жилья у моря: мягкий климат, прозрачные законы и понятная процедура для иностранцев.

В 2024 году правила покупки немного обновились: появился прогрессивный налог на вторичку, а для первичных продаж действует НДС. Разберём всё по шагам — и покажем, как мы в Eco-Build сопровождаем сделки «под ключ».

Покупка в 2025: коротко о главном

  • Иностранцы могут свободно покупать квартиры, дома и городские земельные участки.
  • Ограничения касаются только сельхозземель (решается через регистрацию компании).
  • На «вторичку» действует прогрессивный налог: 3% / 5% / 6% (с 2024 года).
  • На «первичку» (новостройки от застройщика) — НДС 21%, уже включённый в цену.

Из чего складываются расходы покупателя

1) Налог на переход права (вторичный рынок)

  • До €150 000: 3%
  • €150 000–€500 000: €4 500 + 5% на сумму свыше €150 000
  • Свыше €500 000: €22 000 + 6% на сумму свыше €500 000

2) НДС на первичном рынке

Покупая напрямую у застройщика, вместо налога на переход права платится НДС 21% (обычно он уже включён в конечную цену).

3) Нотариус и переводчик

  • При сделке на €100 000 услуги нотариуса стоят примерно €350.
  • Чем дороже объект, тем выше сбор, максимум — около €5 000.
  • Иностранцам нужен судебный переводчик (если не владеете сербским): обычно €50/час или €15–20/страница.

4) Регистрация права собственности

Нотариус сам подаёт договор в кадастр. По закону регистрация должна пройти до 60 дней, но на практике сроки могут растянуться (особенно летом).

5) Дополнительные расходы

  • Государственные пошлины, выписки — десятки евро.
  • Банковские комиссии за перевод (обычно 0,25–1%).

Как выглядит реальная сделка по времени

  • Подбор и проверка объекта: 3–10 дней
  • Подготовка договора и нотариус: 1–5 дней
  • Оплата и подача в кадастр: в день сделки
  • Уплата налога: 15 дней после сделки
  • Регистрация права в кадастре: до 60 дней

Сколько закладывать «на старте»?

В среднем, кроме стоимости объекта, стоит предусмотреть ещё ~4–5% от цены на налоги, нотариуса, переводчика и сопутствующие расходы.

👉 Например, квартира за €200 000 потребует дополнительно около €8–10 тыс. на все издержки.

Зачем сопровождение от Eco-Build

Даже при прозрачных правилах в Черногории важно:

  • проверить объект на обременения,
  • проследить, чтобы все налоги/сборы были уплачены вовремя,
  • организовать переводчика и нотариуса,
  • аккуратно закрыть все банковские операции.

Мы делаем всё это за вас. В итоге вы получаете чистую собственность, зарегистрированную в кадастре, и можете сразу пользоваться или сдавать её в аренду.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли иностранцу купить землю?
Да, если это урбанизированный участок под застройку. Сельхозземли покупаются только через юрлицо.

Сколько времени занимает сделка?
При готовых документах всё можно пройти за неделю.

Что будет, если налог не оплатить вовремя?
Штрафы и пени. Поэтому мы строго контролируем дедлайны.

О нас

Eco-Build — девелопер и агентство недвижимости на побережье Черногории.
Мы строим, продаём и сопровождаем сделки: от подбора объекта и переговоров с продавцом до нотариуса и регистрации в кадастре.

Наш принцип — прозрачность и безопасность. С нами покупка в Черногории проходит легко и без рисков.

Хотите купить недвижимость в Черногории?

👉 Свяжитесь с нами:
+382 68 793 661
+382 69 283 900

Вся недвижимость →

Хотите, чтобы недвижимость у моря приносила пассивный доход, а не ежедневные заботы?
Eco-Build берёт на себя весь операционный цикл — вы получаете понятные отчёты и выплаты, а мы аккуратно ведём объект и бережём вашу репутацию.

Комиссия Eco-Build — 25% от арендного дохода. Честно, прозрачно, без скрытых платежей.

Что мы делаем для владельца — коротко и по делу

  • Маркетинг и публикации: профессиональные фото/видео и тексты, размещение на Booking/Airbnb и локальных площадках.
  • Бронирования и гости: коммуникация, заселение/выезд, поддержка гостя во время проживания.
  • Уход за объектом: уборка, регулярный уход и оперативное решение бытовых вопросов.
  • Финансы и отчётность: учёт поступлений и расходов, ежемесячные отчёты владельцу.
  • Юр-админ сопровождение: помощь с обязательными регистрациями/сборами и базовыми требованиями для легальной краткосрочной аренды.

Всё просто: мы управляем — вы получаете доход. Масштаб услуг настраиваем под ваш объект (квартира, апартамент, вилла).

Как это выглядит по шагам

  1. Подготовка — аудит объекта, рекомендации по доукомплектации, контент.
  2. Запуск — размещения на площадках, календарь и цены, подключение каналов.
  3. Операционка — гости, уход, отчёты, регулярные выплаты владельцу.

Пример доходности (реальный кейс The Cube)

Для одного из апартаментов, которые мы ведём в жилом комплексе The Cube:

  • High season (май–сентябрь): €250/ночь
  • Low season (октябрь–апрель): €130/ночь
  • Средняя годовая занятость: ~60%
  • Валовой доход (gross): ~€27 570 в год
  • Чистый доход после управления и коммунальных: ~€18 295 в год

При полном управлении владелец получает пассивный доход, а Eco-Build берёт на себя все ежедневные операции. Итоговую модель мы считаем индивидуально под ваш объект (площадь, локация, сезонность, политика уборок и т.п.).

Сколько это «в процентах»?

Чтобы прикинуть net yield, разделите ориентир чистого дохода на стоимость объекта.
Например, при цене квартиры €250 000 и чистом доходе €18 295 годовых:
€18 295 / €250 000 ≈ 7,3% net yield.
Фактический результат зависит от локации, качества объекта, сезонности и тарифов — мы дадим консервативный, реалистичный и оптимистичный сценарии перед запуском.

Часто задаваемые вопросы

Кто занимается уборкой и мелкими вопросами по объекту?
Мы. Включаем регулярную уборку между заездами, мониторим состояние и быстро решаем бытовые задачи.

Какие обязательные формальности нужны для краткосрочной аренды?
Регистрация гостей и уплата туристического сбора — обязательны. Мы это администрируем. Также помогаем пройти базовые требования для легальной сдачи.

Можно ли получить прогноз дохода до старта?
Да. Сделаем аудит, соберём аналитику по району и сезону, подготовим 3 сценария доходности и план улучшений.

О нас

Eco-Build — девелопер и управляющая компания на побережье Черногории. Мы строим, продаём и управляем объектами — поэтому видим полный цикл и отвечаем за результат. Прозрачные условия, аккуратная операционка и вежливый сервис гостям — залог вашего стабильного дохода.

Готовы обсудить ваш объект?

👉 Свяжитесь с нами:
+382 68 793 661
+382 69 283 900

Подробнее об услуге

От обслуживания до аренды: Eco-Build обеспечивает, чтобы ваша недвижимость приносила доход и оставалась в идеальном состоянии.

Инвестиция в недвижимость — это лишь первый шаг. Чтобы максимизировать доходность и поддерживать объект в отличном состоянии, Eco-Build предлагает полный комплекс услуг по управлению недвижимостью в Черногории.

Наши услуги включают:

  • Управление арендой — маркетинг объекта, бронирования, check-in/check-out гостей, уборка и поддержка.
  • Техническое обслуживание и ремонты — регулярные осмотры, профилактика, экстренные работы.
  • Финансовая отчётность — прозрачные отчёты о доходах и расходах, чтобы вы всегда видели свой ROI.
  • Юридическая и административная поддержка — разрешения, локальные нормы, оплата коммунальных, помощь с налогами.
  • Поддержка владельцев — фото/видео-отчёты, гибкий доступ к объекту во время ваших визитов в Черногорию.

Пример: потенциал дохода от аренды

Для одной из квартир под нашим управлением в жилом комплексе The Cube:

  • Высокий сезон (май–сентябрь): 250 € / ночь
  • Низкий сезон (октябрь–апрель): 130 € / ночь
  • Среднегодовая заполняемость: 60%
  • Валовой доход от аренды: 27 570 € / год
  • Чистый доход после комиссии за управление и коммунальных: ≈ 18 295 € / год

С полным управлением владельцы получают пассивный доход, пока Eco-Build берёт на себя все операционные задачи.

Почему выбирают Eco-Build Property Management?

  • Надёжная локальная команда с многолетним опытом в строительстве и недвижимости
  • Прозрачная комиссия 25%, покрывающая все сервисы
  • Спокойствие и уверенность: ваша недвижимость защищена, прибыльна и всегда готова к вашему приезду

Защитите свою инвестицию с профессиональным управлением

Доверьте детали Eco-Build, а сами наслаждайтесь выгодами.

Связаться с нами:
+382 69 283 900
+382 68 793 661