en 
sr 
В Черногории статус объекта недвижимости стал определяющим фактором при покупке. После введения строгих правил в отношении построек без разрешений рынок отошел от схем, основанных на доверии: если объект квалифицируется как возведенный без разрешения на строительство или с существенными отклонениями от проекта, его продажа ограничена, и нотариусы обычно не оформляют такие договоры до завершения легализации. При этом возможны исключения, поэтому статус всегда проверяется индивидуально на дату сделки.
Если объект официально признан нелегальным (построен без разрешения или с нарушениями), его продажа ограничена: на практике нотариус не составляет документ по продаже или дарению такого объекта до принятия решения о легализации. Одновременно обсуждаются изменения, которые могут допускать переход прав в отдельных случаях (например, наследование), поэтому нельзя полагаться на общие утверждения — необходимо проверять актуальные правила и статус конкретного объекта перед сделкой.
Почему сделки с объектами без разрешений стали сложнее?
Государство стремится привести кадастровую базу к прозрачному виду и стимулировать владельцев легализовать свои постройки. Поэтому для объектов без разрешений установлен режим ограничений по продаже и использованию — это прямой юридический инструмент влияния на рынок.
Юридический статус «нелегальный объект» может иметь разные причины: полное отсутствие разрешения на строительство, несогласованная надстройка этажей или отсутствие финального разрешения на эксплуатацию. Именно поэтому важно изучать документы по существу, а не полагаться на слова продавца.
Что изменилось в процедуре оформления на практике
- Тщательная проверка: Юридический статус проверяют строже: если в кадастре есть отметки о спорном статусе объекта, сделка может быть остановлена нотариусом или отклонена при регистрации.
- Техническое соответствие: Особое внимание уделяется соответствию фактического состояния документам: площади, этажности, границам участка и официальному разделению на отдельные квартиры (этажная разработка).
- Официальные данные: Подтверждение статуса объектов привязано к официальным данным кадастра и решениям комиссий. Поскольку правила могут меняться, необходимо проверять ситуацию непосредственно перед покупкой.
Как проверять объект перед покупкой
Проверка Листа непокретности (Свидетельства о собственности) — это обязательный этап. Рекомендуемый минимум действий:
- Выписка из Листа непокретности: проверка собственника, долей, назначения земли и наличия обременений и ограничений.
- Проверка структуры собственности: продается ли квартира как отдельная единица или как доля в доме (это несет разные юридические риски).
- Разрешительные документы: наличие разрешения на строительство и актов соответствия фактическому состоянию строения.
- Для новостроек: проверка инвестора, этапа строительства и пакета документов, который будет передан при финальной регистрации.
- Технические коммуникации: проверка подключения воды и электричества (постоянное или временное строительное подключение).
- Юридическая история: отсутствие судебных споров, ипотек, запретов на продажу и претензий со стороны третьих лиц.
Красные флаги (что должно насторожить)
- Предложение оформить сделку без участия нотариуса, через расписку или внутренний договор.
- Продавец избегает предоставления свежей выписки из кадастра или в ней есть отметки о спорном статусе.
- Предложение оформить сделку через договор дарения или фиктивную аренду вместо договора купли-продажи.
- Отсутствие регистрации отдельных квартир (продают квартиру, а по документам — доля в общем доме).
- Заметное несовпадение площади или этажности здания с данными в официальных документах.
- Наличие записей о судебных спорах по границам застройки или решений инспекции о нарушениях.
- Коммуникации подключены только по временным строительным схемам.
- Цена значительно ниже рыночной с обещанием решить вопросы с документами в будущем.
Как совершить безопасную покупку
Самый надежный способ — выбирать объекты, которые изначально соответствуют всем требованиям закона. В нашей практике мы фокусируемся на вариантах с чистой историей, где регистрация права собственности проходит без осложнений.
- Проводите юридическую проверку объекта до внесения задатка или аванса.
- Четко фиксируйте в договоре предмет сделки, список обязательных документов и порядок действий при невозможности регистрации.
- Осуществляйте оплату через банковские переводы для сохранения прозрачной истории платежей.
FAQ: Ответы на частые вопросы
Можно ли купить дом, если легализация еще не завершена?
Что делать, если объект в собственности имеет спорный статус?
Безопасно ли покупать недвижимость через дарение или продажу доли?
Надежная недвижимость в Черногории
Мы предлагаем только те объекты, которые прошли полную правовую проверку. Наша команда анализирует статус собственности, наличие разрешений и отсутствие обременений, чтобы вы могли совершить покупку безопасно. Выбирайте проверенные варианты в нашем каталоге.
Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. Перед совершением сделки рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и проверить актуальный статус объекта на дату подписания договора.