Legalizacija nekretnina u Crnoj Gori 2026. godine: šta treba da znaju vlasnici i kupci

Šta tačno znači rok 14. avgust 2026.

Ministarstvo prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine pozvalo je vlasnike bespravno izgrađenih objekata da zahtjev za upis podnesu u zakonom predviđenom roku.

Upis u katastar i legalizacija nisu isti postupak. Podnošenjem zahtjeva postupak se pokreće, ali to još ne znači da je objekat legalizovan niti da je pozitivan ishod zagarantovan.

Prema informacijama Uprave za nekretnine, važan uslov je i da se objekat vidi na satelitskim ili aerofotogrametrijskim snimcima iz jula 2025. godine. Zato mogućnost upisa i legalizacije treba provjeriti za svaki objekat pojedinačno.

Na koje objekte se legalizacija može odnositi

Problem ne mora da znači da cijela kuća nedostaje u katastru. Moguće je da je glavni dio zgrade upisan, ali da se stvarna površina, spratnost ili raspored ne podudaraju sa dokumentacijom.

Dodatna provjera je potrebna ako:

• kuća ili drugi objekat uopšte nije evidentiran u katastru;
• stvarna površina objekta prelazi upisanu površinu;
• naknadno je izgrađen dodatni sprat;
• kući su dodate prostorije ili druge dogradnje;
• otvorena terasa je zatvorena i pretvorena u stambeni prostor;
• raspored ili namjena prostorija znatno odstupaju od dokumentacije;
• garaža, bazen, ostava ili drugi dio nekretnine nije evidentiran.

Zato nije dovoljno provjeriti samo adresu i ime vlasnika. Potrebno je uporediti površinu, spratnost, namjenu i stvarni izgled nekretnine sa podacima u katastru.

Šta se dešava ako zahtjev nije podnijet na vrijeme

Ministarstvo navodi da je za objekte za koje postupak upisa nije pokrenut u predviđenom roku inspektor zaštite prostora dužan da donese rješenje o uklanjanju.

Neriješen pravni status može dodatno otežati:

• prodaju nekretnine i zaključenje ugovora kod notara;
• upis prava svojine novog vlasnika;
• prenos nekretnine putem nasljeđivanja;
• rekonstrukciju, dogradnju ili nastavak gradnje;
• korišćenje nekretnine kao sredstva obezbjeđenja;
• kasniju prodaju i realnu procjenu tržišne vrijednosti.

Nakon dobijanja rješenja o legalizaciji objekat stiče zakonom predviđenu pravnu sigurnost i može biti predmet prodaje, nasljeđivanja i druge dozvoljene upotrebe.

Zašto je legalizacija važna kupcu

Kupac možda nije imao nikakve veze sa prvobitnom gradnjom, ali nakon kupovine neriješeni problemi sa dokumentacijom mogu preći na njega.

Povoljna cijena ne uklanja pravni rizik. Kuća ili stan mogu izgledati potpuno završeno, imati vodu i struju i koristiti se godinama, dok pojedini djelovi i dalje nisu pravilno evidentirani.

Poseban oprez je potreban kada se u oglasu ili razgovoru sa prodavcem čuju tvrdnje poput:

• „zahtjev za legalizaciju je već podnijet”;
• „objekat je trenutno u postupku upisa”;
• „dokumenti će biti završeni kasnije”;
• „ovaj dio kuće još nije upisan u katastar”;
• „ista situacija je i kod svih komšija”;
• „dogradnju ćete moći da upišete poslije kupovine”.

Ovakve izjave ne znače uvijek da kupovina nije moguća, ali zahtijevaju detaljnu provjeru. Prije uplate rezervacije ili kapare kupac treba da zna šta je upisano, koja ograničenja postoje i u kojoj fazi se postupak nalazi.

Kako provjeriti pravni status nekretnine

Provjera obično počinje aktuelnim izvodom iz Katastra nepokretnosti, odnosno listom nepokretnosti.

U dokumentu treba provjeriti:

• Vlasništvo: ko je upisan kao vlasnik i da li ima pravo da raspolaže nekretninom.
• Katastarsku parcelu: broj, površinu, namjenu i upisana prava.
• Podatke o objektu: površinu, spratnost, namjenu i upisane posebne djelove.
• Terete i ograničenja: hipoteku, zabrane, prava trećih lica i druge terete.
• Zabilježbe: napomene o dozvolama, pravnom statusu i mogućim nepravilnostima.

Podatke iz katastra zatim treba uporediti sa stvarnim stanjem. Na primjer, u dokumentima može biti upisana jednospratna kuća od 100 m², dok objekat u stvarnosti ima dva sprata i ukupno 180 m². U tom slučaju dio kuće možda nije pravilno evidentiran.

Posebno treba provjeriti zemljište, garažu, parking mjesto, ostavu, terasu, bazen, prilazni put i zajedničke djelove kompleksa. To što su navedeni u oglasu ne znači automatski da pripadaju upisanoj svojini kupca.

Može li se prodati bespravno izgrađen objekat

Ne postoji isti odgovor za svaku nekretninu. Mogućnost prodaje zavisi od podataka u katastru, upisanih ograničenja, faze postupka i toga koji se djelovi nekretnine stvarno prenose kupcu.

Ako objekat nije upisan ili postoji zabilježba koja sprečava pravni promet, uobičajena kupoprodaja kod notara može biti onemogućena ili praćena dodatnim rizicima.

Prije potpisivanja predugovora ili prihvatanja drugačijeg načina prenosa koji predlaže prodavac, kupac treba da utvrdi:

• da li će moći da upiše pravo svojine na svoje ime;
• da li ugovor pravilno opisuje stvarni objekat;
• koje prostorije, objekti i djelovi zemljišta zaista ulaze u prodaju;
• postoji li mogućnost da legalizacija bude odbijena;
• koji troškovi i postupci još predstoje;
• da li će nekretnina kasnije moći da se proda bez istih problema.

Odluku treba zasnivati na zvaničnom statusu nekretnine u trenutku kupovine, a ne samo na obećanjima prodavca.

Gotova nekretnina ili sopstveni projekat

Kupci u Crnoj Gori najčešće biraju između gotove nekretnine i izgradnje kuće prema sopstvenim potrebama.

Kod gotovog stana ili vile moguće je unaprijed procijeniti arhitekturu, raspored, završnu obradu, okruženje i pogled. Ipak, čak i nov ili potpuno završen objekat treba provjeriti kroz odgovarajuću dokumentaciju.

Izgradnja sopstvene kuće pruža više mogućnosti da:

• izaberete odgovarajuću lokaciju i parcelu;
• odredite površinu i spratnost kuće;
• prilagodite raspored svom načinu života;
• predvidite bazen, garažu i dodatne prostorije;
• izaberete arhitekturu, materijale i tehničke sisteme;
• prilagodite kuću stalnom boravku, odmoru ili izdavanju.

Međutim, sopstveni projekat ne treba da počne kupovinom prve parcele sa lijepim pogledom. Prvo treba utvrditi šta je na toj parceli dozvoljeno i izvodljivo.

Šta provjeriti prije kupovine zemljišta

Lijep pogled na more i dobra lokacija ne znače nužno da je parcela pogodna za kuću koju želite da izgradite.

Prije kupovine treba provjeriti:

• namjenu zemljišta;
• važeće urbanističke uslove;
• dozvoljenu površinu i spratnost objekta;
• indeks zauzetosti i indeks izgrađenosti;
• pravno obezbijeđen pristup parceli;
• postojeće priključke i mogućnost povezivanja na infrastrukturu;
• nagib terena, geološke uslove i obim zemljanih radova;
• terete, ograničenja i prava trećih lica;
• postojeću i planiranu gradnju na susjednim parcelama.

Čak i dvije susjedne parcele mogu imati različite uslove gradnje. Zato građevinski potencijal zemljišta treba procijeniti prije uplate kapare i potpisivanja ugovora.

Projekti Eco-Builda u Crnoj Gori

Eco-Build se bavi izgradnjom i prodajom nekretnina u Crnoj Gori. Pored arhitekture, pogleda i kvaliteta izvođenja, pažnju posvećujemo i dokumentaciji na kojoj je projekat zasnovan.

Prije kupovine klijenti mogu da se upoznaju sa rasporedom, površinom, specifikacijom, uređenjem kompleksa, fotografijama, video-materijalima, tehničkim podacima i dostupnom pravnom dokumentacijom.

Kupac treba jasno da zna šta kupuje, koje prostorije ulaze u sastav nekretnine i kojim dokumentima je potvrđen njihov status. Tako odluka ne zavisi samo od oglasa, već od konkretnih podataka o objektu.

Izgradnja kuće po sistemu ključ u ruke

Ako među gotovim nekretninama nema odgovarajuće opcije, Eco-Build se može uključiti još tokom izbora zemljišta i pomoći u procjeni da li je određena parcela pogodna za planiranu kuću.

Naš posao može da obuhvati:

• pronalaženje i početnu procjenu zemljišta;
• analizu građevinskog potencijala;
• razradu arhitektonskog rješenja i projektovanje;
• okvirni obračun troškova;
• organizaciju i kontrolu građevinskih radova;
• ugradnju tehničkih sistema;
• unutrašnje i spoljašnje završne radove;
• uređenje parcele, izgradnju bazena i dodatnih objekata;
• pripremu završene kuće za primopredaju.

Klijent na kraju dobija kuću prilagođenu svojim potrebama, od lokacije i rasporeda do materijala, završne obrade i tehničke opreme.

Tri provjere prije kupovine

Bez obzira na to da li kupujete stan, vilu, kuću ili zemljište, posebnu pažnju treba posvetiti trima oblastima.

• Pravni status. Vlasništvo, katastarski podaci, ograničenja, dozvole i usklađenost stvarnog objekta sa dokumentacijom.
• Tehničko stanje. Kvalitet gradnje, tehnički sistemi, materijali, završna obrada i opšte stanje objekta.
• Mogućnosti korišćenja. Stalni boravak, izdavanje, kasnija prodaja, rekonstrukcija ili dodatna gradnja.

Poseban oprez je potreban kod nekretnina sa nezavršenom legalizacijom ili većim razlikama između dokumentacije i stvarnog stanja.

Česta pitanja