en 
sr 
Разбираем плюсы и минусы строительства собственной виллы и покупки готового жилья на рынке Черногории в 2025 году.
1) Покупка готовой недвижимости
Покупка уже построенного дома или квартиры — это моментальное решение без множества переменных. Вы избегаете задержек со строительством, точно знаете расходы и можете сразу заселиться или начать сдавать объект в аренду. Юридические процедуры передачи права собственности в Черногории хорошо отлажены, а иностранцы могут свободно владеть недвижимостью.
- Плюсы: немедленное использование, низкие риски, прозрачный процесс, доход с первого дня.
- Минусы: ограниченный выбор, более высокая цена за м², иногда устаревшие стандарты или документы.
В 2025 году квартиры с видом на море в Тивате или Будве стоят в среднем €3 800 – 5 500/м². Современные виллы с бассейнами — от €5 000 – 8 000/м² в зависимости от локации и вида.
2) Строительство новой виллы
Строительство позволяет создать именно то жильё, которое вы хотите, и часто войти в рынок по более низкой себестоимости. В 2025 году средняя цена строительства «под ключ» — €1 400 – 1 900/м² для современных вилл хорошего качества.
- Плюсы: индивидуальный проект, меньшая цена за м², прирост стоимости 25–30 % после завершения.
- Минусы: требуется местный контроль, время на разрешения и подключения, срок 12–18 месяцев.
Участки с утверждённым UTU (Urbanističko-tehnički uslovi) обязательны — без них процесс получения разрешения может затянуться.
3) Сравнение по срокам
- Покупка: 2–4 недели → поиск, нотариус, переход права собственности.
- Строительство: 12–18 месяцев → проектирование, разрешения, стройка.
4) Доходность и инвестиции
Рынок аренды в Черногории стабильно растёт. Квартиры и виллы с видом на море в Тивате, Луштице и Которе показывают чистую доходность 6–9 % в год при грамотном управлении.
Современные виллы с бассейном и гибкой планировкой обычно окупаются за 8–10 лет.
5) Налоги и правовая база 2025
Иностранные граждане могут владеть недвижимостью напрямую на своё имя. Актуальные налоги и сборы при покупке в 2025 году:
- До €150 000 → 3 % от цены покупки.
- €150 001 – €500 000 → фиксированные €4 500 + 5 % на сумму свыше €150 000.
- Свыше €500 000 → фиксированные €22 000 + 6 % на сумму свыше €500 000.
Для новостроек, продаваемых застройщиком, RETT не применяется — НДС 21 % уже включён в цену.
- Годовой налог на имущество: примерно 0.25–1 % от кадастровой стоимости (выше в туристических зонах).
- Нотариус и юрист: €400–1 000 в зависимости от стоимости и перевода.
- Регистрация и муниципальные сборы: обычно 1–1.5 % от суммы сделки.
Эти ставки заменили прежний единый налог 3 % и сделали систему прогрессивной. Перед подписанием договора рекомендуется проверить точные расчёты с юристом.
6) Когда выгоднее купить
Если вам нужно жильё или объект под аренду уже в этом сезоне — покупка будет рациональнее, особенно при выборе надёжного застройщика с готовыми документами и актом ввода в эксплуатацию.
7) Когда выгоднее строить
Если вы планируете индивидуальную виллу, долгосрочную инвестицию или брендированный арендный проект — строительство остаётся отличным вариантом, особенно в районах Луштицы и Тивата.
- Покупка участка и проверка документов (1–2 месяца)
- Проектирование и разрешения (3–5 месяцев)
- Строительство (9–12 месяцев)
- Отделка и ландшафт (1–2 месяца)
8) Итоги
И покупка, и строительство — привлекательные направления на рынке Черногории 2025 года. Главное — понимать свой горизонт, уровень рисков и желаемую доходность.
Команда Eco-Build Montenegro помогает инвесторам на всех этапах — от подбора участка или готового объекта до полного сопровождения сделки и строительства под ключ.