en 
sr 
Думаете купить участок в Черногории и построить свою виллу? Прежде чем влюбляться в вид на море, проверьте главное: UTU (Urban-Technical Conditions — урбанистико-технички услови). Этот документ определяет, что, какой высоты и какой площади можно построить. Без UTU разрешение на строительство не получить — и «идеальная» земля может оказаться непригодной под ваши планы.
1) Что именно определяет UTU
- Назначение участка (жилое, туристическое, смешанное, сельхоз и т. п.)
- Максимальные этажи, высота и общая застроенная площадь (м²)
- Отступы от дорог и соседей, требования к парковке
- Условия по инфраструктуре — подъезд, вода, электричество, канализация
Сроки в 2025: выдача/подтверждение UTU обычно занимает 2–6 недель в зависимости от муниципалитета.
2) Типичные цены на землю (2025)
- Премиальные зоны с видом на море (Луштица, Тиват, Будва): €250–600/м²
- Холмы рядом с побережьем: €100–250/м²
- Внутренние/сельские зоны: €30–80/м²
Совет: цена оправдана только если UTU позволяет полноценное жилищное строительство. Проверяйте план зонирования, а не только вид.
3) Основные расходы до стройки
- Топосъёмка/геодезия: €400–600
- UTU и разрешения: €300–800
- Архитектура и инженерия: €35–60/м² будущей площади
- Юрист и нотариус: €1 000–1 500
- Подключения (электрич/вода/канализация): суммарно €5 000–12 000
4) Налоги при покупке земли (2025)
- До €150 000 → 3 %
- €150 001–€500 000 → €4 500 + 5 % на сумму свыше €150 000
- Свыше €500 000 → €22 000 + 6 % на сумму свыше €500 000
Примечание: если землю под застройку продаёт компания-плательщик НДС, сделка может облагаться НДС 21 % (решается по ситуации, уточняйте у юриста).
5) Частые ловушки
- Участок без действующего UTU — выглядит идеально, но строить нельзя
- Нет зарегистрированного подъезда/сервитута — без него не дадут разрешение
- Долевая собственность — не все совладельцы согласны продавать
- Скрытые расходы по сетям — апгрейд электро/канализации легко добавит €10 000+
- «С/х земля» под видом жилой — это не жилое назначение
6) Реальный пример (склон Луштицы)
Участок 650 м² с видом на море по €180/м² ≈ €117 000. Проверки, проект и подключения — ещё около €25 000–35 000 до начала стройки.
Строительство виллы 250 м² по ~€1 500/м² → итог около €490 000–530 000 — всё ещё значительно ниже готовых вилл с видом, которые часто стоят €900 000+.
7) Перед покупкой — проверьте
Не уверены, можно ли строить и что именно допускает UTU? Пришлите кадастровую ссылку или метку Google Maps. Мы проверим зонирование, подъезд и сети в течение 48 часов и дадим чёткие следующие шаги.