Особенности покупки недвижимости в Черногории

Черногория остаётся одним из самых привлекательных направлений на Адриатике для тех, кто ищет жильё у моря или доходный объект под аренду. Природа, мягкий климат, растущий поток туристов и относительно доступные цены делают рынок очень интересным. Но вместе с этим у страны есть свои особенности, которые стоит учитывать при покупке.

1. Документы и кадастр

Главный документ на недвижимость в Черногории — лист непокретности. В нём указаны все данные: собственник, площадь, категория земли, наличие разрешений.

⚠️ Внесение права собственности в кадастр может занимать от 2 недель до 3–6 месяцев, в зависимости от муниципалитета. Это не значит, что сделка недействительна — просто процедура требует времени.

Иногда в листе непокретности встречаются небольшие ошибки: в квадратуре или написании имени собственника. Поэтому лучше всё проверить заранее. Такие неточности исправляются достаточно быстро и не создают серьёзных сложностей.

Также стоит обращать внимание на отметки:

„nema dozvolu“ — объект без разрешения на строительство;
„prekoracenje“ — превышение параметров;
отсутствие upotrebne dozvole (разрешение на использование).

Перед сделкой всегда проверяйте документы.

2. Налоги и сборы при покупке

Вторичный рынок (покупка у частного лица):
С 1 января 2024 года действует прогрессивная система налогообложения при передаче права собственности:

До 150 000 € — 3% от стоимости объекта.
От 150 001 € до 500 000 € — фиксированная часть 4 500 € + 5% от суммы, превышающей 150 000 €.
Свыше 500 000 € — фиксированная часть 22 000 € + 6% от суммы, превышающей 500 000 €.

⚠️ Важно: налог считается не только от цены в договоре. Если налоговая сочтёт рыночную стоимость выше, может пересчитать и выставить разницу.

Примеры:

Квартира за 200 000 € → 4 500 € + 5% × (200 000 − 150 000) = 7 000 €.
Вилла за 600 000 € → 22 000 € + 6% × (600 000 − 500 000) = 28 000 €.

Новый объект от застройщика:

Налог на передачу не взимается.
Вместо него оплачивается НДС 21%, который, как правило, уже включён в стоимость.

Ежегодный налог на недвижимость:

Оплачивается после покупки ежегодно.
Устанавливается муниципалитетом и обычно составляет 0,25–1% от кадастровой стоимости.
Для квартиры у моря налог может быть несколько сотен евро в год, для большой виллы — несколько тысяч.

Прочие расходы:

Нотариальные услуги — фиксированы и зависят от суммы сделки (примерно 250–1000 €).
Переводчик — 50–200 €.
Регистрация права собственности в кадастре — несколько десятков евро.

3. Сроки и процесс сделки

Депозит обычно составляет 5–10%, но иногда застройщики требуют больше.
Оплата может идти траншами: например, 30% при подписании договора, остальное по договорённости и 10% при завершении работ.
Заключение договора проходит у нотариуса, после чего право собственности переходит на покупателя. Регистрация в кадастре занимает время.

4. Ограничения и нюансы для иностранцев

Землю сельхозназначения иностранцы не могут купить напрямую — только через фирму или после изменения категории участка.
В прибрежной зоне (100 метров от моря) любые работы требуют согласования с государственным предприятием Morsko Dobro, и это часто ограничивает реконструкцию.

5. Практические советы

Проверяйте наличие урбанистичко-технических условий (УТУ) на землю. Без этого нельзя строить.
Уточняйте, есть ли согласие на подключение к электричеству и воде. Иногда это становится отдельной задачей после покупки.
В сделках с наличными средствами всё чаще возникают проблемы с подтверждением происхождения денег. Банки могут запрашивать детальные документы.

6. Аренда и доходность

Для легальной сдачи в аренду нужно зарегистрировать объект в туристической организации и получить категорию (звёзды).
Без регистрации возможны штрафы.
Управляющие компании берут 20–30% от дохода, но освобождают владельца от бюрократии и взаимодействия с туристами.

Заключение

Покупка недвижимости в Черногории — это реальная возможность вложить деньги в рынок, который активно развивается и привлекает всё больше инвесторов. Главное — знать ключевые нюансы, проверять документы и учитывать местную специфику. Тогда сделка будет не только безопасной, но и выгодной.